Änderung des BauGB und der BauNVO

23.06.21

Im Juni 2021 ist das neue Baulandmobilisierungsgesetz (Neuregelung durch das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland vom 22.6.2021, BGBL I, S. 1802) in Kraft getreten. Die wesentlichen Auswirkungen für die tägliche Praxis im Bereich des Baugeschehens lassen sich wie folgt zusammenfassen:

1. Sektoraler Bebauungsplan

Die Kommunen erhalten das Recht, über sektorale Bebauungspläne zur Wohnraumversorgung (§ 9 Abs. 2d BauGB) ua. Flächen im Bereich von § 34 BauGB festzusetzen, auf denen ausschließlich Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen der Vorhabenträger sich verpflichtet, die geltenden Förderbedingungen einzuhalten. Da der Aufwand für einen solchen sektoralen Bebauungsplan kein anderer ist als beim regulären Bebauungsplanverfahren, dürfte daher dieses Instrument eher weniger zur Anwendung kommen, zumal auch die Stadt München selbst in der Bewertung dieser neuen Rechtsvorschrift darauf hingewiesen hat, dass es noch zahlreiche Unsicherheiten gibt, insbesondere hinsichtlich der Entschädigungsthematik. Wenn beispielsweise über diesen sektoralen Bebauungsplan eine Wertminderung eines Grundstückes mit Baurecht erfolgt, indem statt freifinanziertem Wohnen ganz oder teilweise nur noch gefördertes Wohnen möglich ist, stellt sich die Frage nach einer etwaigen Entschädigung für den Entzug des werthaltigeren Baurechts.

2. Ausübung von Vorkaufsrechten

Das Recht der Gemeinden im Hinblick auf die Ausübung eines Vorkaufsrechtes wurde erweitert. Zugunsten des Wohnungsbaus kann etwa in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ein Vorkaufsrecht ausgeübt werden. Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechtes wurde auf drei Monate verlängert (bisher zwei Monate).

Die Kommunen können nunmehr das Vorkaufsrecht zu dem von ihr angenommenen Verkehrswert ausüben. Bisher musste eine Gemeinde Verkaufspreise akzeptieren, die 20-30 % über dem Verkehrswert lagen. Nach wie vor verbleibt es auch hier bei der Rücktrittsmöglichkeit des Verkäufers.

Unberührt hiervon bleiben sogenannte Sharedeal-Verträge, in denen Grundstücke in eine Gesellschaft eingebracht und Anteile einer Gesellschaft und nicht das Grundstück selbst verkauft werden. Insoweit hat eine Gemeinde mangels Verkaufsfall kein Vorkaufsrecht.

3. Befreiung von Bebauungsplan-Festsetzungen

Interessant wird für Bauwerber der erweiterte Anwendungsbereich bei Befreiungen gemäß § 31 Abs. 2 BauGB sein. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können für Wohnbauzwecke umfängliche Befreiungen erteilt werden, auch wenn dadurch die Grundzüge eines Bebauungsplanes berührt werden. Daran scheiterten bislang umfänglichere Befreiungen.

Es ist davon auszugehen, dass die insoweit erforderliche Rechtsverordnung, mit welcher das Gemeindegebiet ganz oder teilweise als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt definiert wird, demnächst erlassen wird. Natürlich werden auch weiterhin nachbarliche Belange zu würdigen sein.

4. Aufteilungsverbot von Bestandsgebäuden

Schwierig gestaltet sich das Thema des neuen Umwandlungsverbots gem. § 250 BauGB. Mit dieser Vorschrift wird die Aufteilung von Bestandsgebäuden in Wohnungseigentum erheblich eingeschränkt.

Zunächst müssen hierfür aber noch 2 Rechtsverordnungen seitens der Landesregierung auf den Weg gebracht werden: Zum einen muss die Landesregierung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmen. Zum anderen muss der Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB in einer Rechtsverordnung abgebildet werden, der die Aufteilung von bestehenden Mehrfamilienhäusern zum Inhalt hat. Mit beiden Rechtsverordnungen ist zu rechnen. Ab diesem Zeitpunkt kann nur unter eingeschränkten Voraussetzungen eine Aufteilung eines Bestandsgebäudes erfolgen. Zu berücksichtigen ist dabei auch die noch festzulegende Bagatellgrenze.

Interessant wird in diesem Zusammenhang auch das Wechselspiel zwischen diesem neuen Aufteilungsverbot und dem Anwendungsbereich von Erhaltungssatzungen sein. Nach dem gesetzgeberischen Willen geht dieses neue Aufteilungsverbot vor. Die Vorgaben der Erhaltungssatzung greifen aber in all den Fällen, in denen das Aufteilungsverbot etwa infolge der festgelegten Schwellenwerte nicht erreicht wird. Beide Regelungen sind deshalb im Blick zu behalten.

5. Entfall der Obergrenzen in § 17 BauNVO

Für den Bereich des Bebauungsplanes gibt es bei Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung keine Einschränkungen mehr durch Obergrenzen, die bislang in § 17 BauNVO definiert waren. Nunmehr handelt es sich um Orientierungswerte mit der Folge, dass bei entsprechenden Planungen ein deutlich größerer Spielraum besteht, ein hohes Maß an bauliche Nutzung auch und gerade für allgemeine Wohngebiete und Mischgebiete festzusetzen.

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Im Juni 2021 ist das neue Baulandmobilisierungsgesetz (Neuregelung durch das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland vom 22.6.2021, BGBL I, S. 1802) in Kraft getreten. Die wesentlichen Auswirkungen für die tägliche Praxis im Bereich des Baugeschehens lassen sich wie folgt zusammenfassen: