Änderung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum 01.12.2020

01.12.20

Am 1. Dezember 2020 ist das „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“ (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz - WEMoG) in Kraft getreten. Nach der letzten WEG-Reform von 2007 lagen die Schwerpunkte der aktuellen Reform auf der Beseitigung bisheriger rechtlicher Unklarheiten, Neuregelungen zu baulichen Maßnahmen und Verwalterstellung sowie der Harmonisierung mit dem Mietrecht.

Die wichtigsten Änderungen im Überblick:

  • Bauliche Veränderungen einfacher möglich
    Der neu gefasste § 20 WEG ermöglicht Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit, ohne die bisher erforderliche Zustimmung aller beeinträchtigten Wohnungseigentümer. Jeder Wohnungseigentümer hat zudem Anspruch auf Gestattung baulicher Veränderungen in Bezug auf barrierefreie Umbauten, Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge, Einbruchsschutz sowie Herstellung schneller Internetanschlüsse. Ausgeschlossen sind nur noch solche baulichen Veränderungen, welche die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen. Die Kostentragung baulicher Veränderungen regelt § 21 WEG (neu).

  • Freiflächen sondereigentumsfähig
    § 3 WEG (neu) erweitert die Sondereigentumsfähigkeit auf außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksteile, also Freiflächen, wie Terrassen und Stellplätze. Bisher konnten an solchen Flächen nur Sondernutzungsrechte begründet werden.

  • Verwaltung allein durch die Gemeinschaft
    Mit dem neuen § 18 WEG erfolgt ein Klarstellung dahingehend, dass die Verwaltung künftig ausschließlich durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfolgt, und nicht mehr Aufgabe der Eigentümer selbst ist.

  • Verwalterstellung
    Nach § 27 WEG (neu) ist der Verwalter jetzt – allgemein gehalten – berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Fristwahrung bzw. Nachteilsabwendung erforderlich sind. Durch Beschluss können die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters einschränken oder erweitern. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung der Gemeinschaft gehört künftig grundsätzlich die Bestellung eines IHK-zertifizierten Verwalters, gemäß den Neuregelungen in §§ 19 und 26a WEG. Einfacher möglich ist mit § 26 WEG (neu) künftig die Abberufung des Verwalters.

  • Eigentümerversammlungen
    Beschlussfähig sind Eigentümerversammlungen unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer, § 25 WEG (neu). Die Einberufungsfrist wurde von bisher zwei auf drei Wochen verlängert, § 24 WEG (neu). Neu ist die Möglichkeit, per Beschluss die Online-Teilnahme von Wohnungseigentümern an der Versammlung zuzulassen, § 23 WEG (neu). Die Abhaltung reiner Online-Versammlungen ist mit der Neuregelung aber nicht vorgesehen.

  • Verwaltungsbeirat
    Der neu gefasste § 29 WEG sieht künftig eine Flexibilität hinsichtlich der Zahl der Beiratsmitglieder vor, ergänzt als Aufgabe die Überwachung des Verwalters und beschränkt die Haftung der ehrenamtlichen Beiräte auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.

  • Vereinbarungsändernde Beschlüsse
    Werden von der Gemeinschaft vereinbarungsändernde Beschlüsse, aufgrund entsprechender Öffnungsklausel, gefasst, so müssen diese künftig im Grundbuch eingetragen werden, um gegen Rechtsnachfolger zu wirken, § 10 WEG (neu).

  • Beschlussklagen
    Klagen zur Anfechtung oder zur Feststellung der Nichtigkeit von Beschlüssen sind künftig allein gegen die Gemeinschaft zu richten, § 44 WEG (neu).

  • Harmonisierung von Wohnungseigentums- und Mietrecht
    Mieter sind künftig verpflichtet, Baumaßnahmen in der WEG zu dulden (§ 15 WEG neu) sowie die Kostenverteilungsregelungen der Gemeinschaft gegen sich gelten zu lassen (§ 556a Abs. 3 BGB neu).

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Am 1. Dezember 2020 ist das „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“ (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz - WEMoG) in Kraft getreten. Nach der letzten WEG-Reform von 2007 lagen die Schwerpunkte der aktuellen Reform auf der Beseitigung bisheriger rechtlicher Unklarheiten, Neuregelungen zu baulichen Maßnahmen und Verwalterstellung sowie der Harmonisierung mit dem Mietrecht.