Mietrechtsanpassungsgesetz 2019 in Kraft getreten

01.01.19

Mietrechtsanpassungsgesetz 2019

Am 01.01.2019 ist das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) in Kraft getreten. Die wesentlichen Inhalte der Gesetzesnovelle:

Mietpreisbremse: Auskunft über Vormiete und andere Ausnahmen

Vermieter sind künftig verpflichtet, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn sie gemäß § 556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miethöhe liegt. Vermieter, die sich auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse – vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB), erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB) – berufen wollen, sollen verpflichtet sein, unaufgefordert über diese Umstände Auskunft zu erteilen.

Kommt ein Vermieter der Auskunftspflicht nicht nach, kann er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Hat der Vermieter die Auskunft nicht in der vorgeschriebenen Form erteilt, kann er den Formfehler nachträglich korrigieren und sich dann für die Zukunft auf Ausnahmen nach § 556e oder 556f BGB berufen.

Mietpreisbremse: Vereinfachte Rüge

Zudem soll es für Mieter künftig einfacher sein, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Während der Mieter nach bisheriger Rechtslage eine qualifizierte Rüge erheben muss, die die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht, reicht künftig eine einfache Rüge aus. Wenn sich Vermieter auf eine Ausnahme berufen, soll der Mieter künftig nur hierauf verweisen müssen. Wenn der Vermieter keine Angaben macht, soll eine Rüge ohne Begründung ausreichen.

Es bleibt aber dabei, dass der Mieter nur Mieten zurückfordern kann, die nach der Rüge fällig geworden sind.

Modernisierungsumlage: Nur noch acht Prozent und mit Kappungsgrenze

Modernisierungskosten können künftig nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich (bis 2018: 11 Prozent) auf die Mieter umgelegt werden. Ursprünglich war geplant, die Modernisierungsumlage nur in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist, abzusenken. Nun kommt die Absenkung bundesweit.

Ferner wird für die Umlage von Modernisierungskosten eine Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren eingeführt. Sofern die Miete unterhalb von 7 Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen. Auch letzteres ist eine Verschärfung gegenüber dem ursprünglichen Entwurf.

Modernisierungsumlage: Vereinfachte alternative Berechnung

Ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage bzw. Modernisierungsmieterhöhung soll Vermietern Modernisierungsmaßnahmen erleichtern. Bei Kosten von insgesamt höchstens 10.000 Euro je Wohnung können Vermieter pauschal 30 Prozent für den Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen. Auf die Herausrechnung des konkreten, nicht als Modernisierungskosten umlegbaren Instandsetzungsanteils kann dann verzichtet werden.

„Herausmodernisieren“ als Pflichtverletzung

Es soll Vermietern erschwert werden, die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen gezielt dazu zu nutzen, Mieter zur Kündigung zu veranlassen. So soll künftig eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet werden, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird. Von der Vermutung soll sich der Vermieter entlasten können, indem er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt. Die ersten beiden Entwürfe hatten noch einen eigenen Schadensersatzanspruch des Mieters für den Fall des „Herausmodernisierens“ vorgesehen. Die Vermutungsregel käme hingegen im Rahmen des allgemeinen Schadensersatzanspruchs aus §§ 280, 281 BGB zum Tragen.

Zudem soll das gezielte „Herausmodernisieren“ künftig eine Ordnungswidrigkeit darstellen, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.

Mieterschutz bei Weitervermietung zu sozialen Zwecken

Im Zuge der Ausschussberatung neu in den Gesetzestext aufgenommen wurde eine Regelung zum Schutz von Mietverhältnissen, die eingegangen werden, um die angemieteten Räume aus vornehmlich sozialem Interesse Personen zu Wohnzwecken zu überlassen. Bisher sind solche Mietverhältnisse ohne Grund kündbar; nach einem Urteil des BGH tritt bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses auch nicht nach § 565 BGB der Vermieter in das Mietverhältnis mit dem Dritten ein. Zum Schutz solcher Mietverhältnisse sowie zum Schutz der in den Wohnungen lebenden Personen wird die Anwendbarkeit von Vorschriften des Wohnraummietrechts erweitert auf gewerbliche Mietverhältnisse über Räume, die von juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege angemietet werden, um sie Personen mit dringendem Wohnbedarf zum Wohnen zu überlassen. Der neue § 578 Abs. 3 BGB gilt nur für Mietverträge, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung abgeschlossen werden.

Gerne berät Sie Rechtsanwalt Thomas J. Frank zu allen mietrechtlichen Fragestellungen.

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Mietrechtsanpassungsgesetz 2019 in Kraft getreten

Am 01.01.2019 ist das Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) in Kraft getreten.