Mietminderung bei behördlich angeordneten Betriebsschließungen?

29.03.20

Aus aktuellem Anlass informieren wir Sie zu mietrechtlichen Fragen im Zusammenhang mit der Corona-Krise:

Mietminderung bei behördlich angeordneten Betriebsschließungen?

Im Zuge der aktuellen Corona-Krise sind Ladenschließungen erfolgt, mit absehbar erheblichen wirtschaftlichen Auswirkungen für die Betroffenen. Zu unterscheiden ist hierbei, wer die Schließung veranlasst hat:

Veranlasst der Vermieter die Schließung, eigenverantwortlich und ohne eine an ihn gerichtete behördliche Anordnung, kommt er seiner Gebrauchsgewährungspflicht gemäß § 535 BGB nicht mehr nach: der Mieter wird dann von seiner Mietzahlungspflicht frei.

Beruht die Schließung auf einer eigenverantwortlichen Entscheidung des Mieters, in der Regel aus wirtschaftlichen Gründen, liegt schon offensichtlich kein Mangel vor. Der Mieter hat die Miete weiterhin in voller Höhe zu entrichten.

Wenn die Ladenschließung auf einer behördlichen Anordnung beruht:

Nach geltender Rechtslage ist hier die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Mangelbegriff im Sinn von § 536 BGB heranzuziehen (vgl. BGH - Urteil vom 13.07.2011, Az. XII ZR 189/09, zum Rauchverbot in Gaststätten aufgrund der damals neuen Nichtraucherschutzgesetze). Danach begründen öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen nur dann einen Mangel im Sinn von § 536 BGB, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder Lage des Mietgegenstands beruhen.

Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen begründen demgegenüber keinen Mangel, wenn sie ihre Ursache in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben, so der Bundesgerichtshof.

Dies bedeutet: Eine Mietminderung aufgrund eines Mangels kann dann in Betracht kommen, wenn die behördlich angeordnete Schließung ihre Ursache im Mietgegenstand selbst, dessen Beschaffenheit, Zustand oder Lage hat.

In den aktuellen Fällen erfolgen behördliche Schließungsanordnungen zur Verringerung des Infektionsrisikos im Zuge der Corona-Krise. Betroffen sind in erster Linie Einzelhandelsgeschäfte, deren Angebot nicht auf die Deckung des täglichen Bedarfs ausgerichtet ist. Die behördliche Differenzierung wird also anhand der Betriebsart des Mieters und nicht in Bezug auf den jeweiligen Mietgegenstand getroffen.

Fazit: Die derzeitigen behördlich angeordneten Ladenschließungen stellen nach geltender Rechtslage betriebsbezogene hoheitliche Eingriffe dar. Sie beruhen nicht auf der konkreten Beschaffenheit des Mietgegenstands, sondern auf den betrieblichen Verhältnissen des Mieters. Nach geltender Gesetzeslage und Rechtsprechung besteht die Verpflichtung des Mieters zur Mietzahlung auch im Fall der behördlich aus Anlass der Corona-Krise angeordneten Ladenschließung weiterhin fort.

Eine abweichende Bewertung könnte sich im Einzelfall gegebenenfalls dann ergeben, falls im jeweiligen konkreten Mietvertrag eine explizit abweichende Risikoverteilung zwischen Vermieter und Mieter vereinbart wäre. Hier wäre im jeweiligen Einzelfall eine Mietvertragsprüfung erforderlich.

Nicht auszuschließen ist, dass – für den Fall einer längeren Dauer der Corona-Krise mit den damit einhergehenden Auswirkungen –

die Rechtsprechung von ihrer bisherigen Linie möglicherweise abrücken könnte. Dies gilt auch hinsichtlich der Frage, ob in Fällen wie vorliegend der Grundsatz von der Störung bzw. vom Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) Anwendung finden könnte, mit der Folge, dass der Mieter einen Anspruch auf Vertragsanpassung erhalten könnte. Die Rechtsentwicklung wird also zu beobachten sein.

Bis auf Weiteres ist aber davon auszugehen, dass die Mietzahlungspflicht des Mieters auch im Fall einer Corona-bedingten behördlichen Anordnung zur Schließung des angemieteten Ladenlokals fortbesteht.

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Aus aktuellem Anlass informieren wir Sie zu mietrechtlichen Fragen im Zusammenhang mit der Corona-Krise:

Mietminderung bei behördlich angeordneten Betriebsschließungen?

Im Zuge der aktuellen Corona-Krise sind Ladenschließungen erfolgt, mit absehbar erheblichen wirtschaftlichen Auswirkungen für die Betroffenen. Zu unterscheiden ist hierbei, wer die Schließung veranlasst hat:

Veranlasst der Vermieter die Schließung, eigenverantwortlich und ohne eine an ihn gerichtete behördliche Anordnung, kommt er seiner Gebrauchsgewährungspflicht gemäß § 535 BGB nicht mehr nach: der Mieter wird dann von seiner Mietzahlungspflicht frei.