Verschärfung der Münchner Zweckentfremdungssatzung ab 2020

08.11.19

Der Münchner Stadtrat hat am 02.10.2019 mehrheitlich die Verschärfung der Zweckentfremdungssatzung (ZeS) beschlossen. Die Neuregelungen gelten ab dem 01.01.2020 und sehen vor, dass vermieteter Wohnraum bei Abbruch zwingend wieder durch Mietwohnraum zu ersetzen ist. Die Miethöhe des Ersatzwohnraums hat sich künftig an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Zudem muss der Ersatzwohnraum in gleicher oder ähnlicher Wohnlage geschaffen werden.

Wörtlich heißt es in der ab 01.01.2020 geltenden, verschärften Fassung der ZeS:

„Der Ersatzwohnraum wird im Gebiet der Landeshauptstadt München geschaffen. Er ist dabei in der Regel in demselben Stadtbezirk wie der zweckzuentfremdende Wohnraum oder in vergleichbarer Nähe zum zweckzuentfremdenden Wohnraum zu schaffen.“

und weiter:

„Der Ersatzwohnraum steht dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung wie vorher der zweckzuentfremdende Wohnraum. Vermieteter Wohnraum darf nur durch Mietwohnraum ersetzt werden. Die Miethöhe hat sich dabei an der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem jeweils gültigen Mietspiegel zu orientieren. Familiengerechter Wohnraum darf nur durch ebensolchen Wohnraum ersetzt werden.“

Die Änderung der ZeS stellt einen Paradigmenwechsel dar, wie in der Begründung des Sozialreferats hierzu ausdrücklich betont wird. Bisher musste für Wohnraum, der im Zuge eines Neubaus abgerissen wurde, lediglich in gleichem Umfang Ersatz geschaffen werden. Der Ersatzwohnraum konnte im gesamten Stadtgebiet erstellt werden und sowohl Miet- als auch Eigentumswohnraum sein. Auch gab es bisher keine Vorgaben für die Miethöhe bei neu zu schaffendem Wohnraum.

Mit einer Überprüfung der nunmehr beschlossenen Satzungsverschärfung durch das Verwaltungsgericht dürfte zu rechnen sein. Dabei wird es vorrangig um die Frage gehen, ob die weitreichenden Satzungsänderungen vom Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) als Rechtsgrundlage abgedeckt sind.

Herr Rechtsanwalt Dr. Robert Biedermann ist Ihr Ansprechpartner für weitergehende Fragen.

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Der Münchner Stadtrat hat am 02.10.2019 mehrheitlich die Verschärfung der Zweckentfremdungssatzung (ZeS) beschlossen. Die Neuregelungen gelten ab dem 01.01.2020 und sehen vor, dass vermieteter Wohnraum bei Abbruch zwingend wieder durch Mietwohnraum zu ersetzen ist. Die Miethöhe des Ersatzwohnraums hat sich künftig an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Zudem muss der Ersatzwohnraum in gleicher oder ähnlicher Wohnlage geschaffen werden.