Mandanteninformation
Dezember 2022

Öffentliches Baurecht

Verpflichtung zur Errichtung von Solaranlagen 

Der Bayerische Landtag hat am 13.12.2022 die Novelle des Klimaschutzgesetzes (BayKlimaG) verabschiedet. So wird in die Bayerische Bauordnung ein neuer Art 44 a BayBO eingeführt. 

In seinem Abs. 2 werden die Eigentümer von Nichtwohngebäuden, deren Antrag auf Baugenehmigung oder deren vollständige Bauvorlagen ab dem 1. Januar 2023 für Gebäude, die ausschließlich gewerblicher oder industrieller Nutzung zu dienen bestimmt sind, oder ab dem 1. Juli 2023 für sonstige Nichtwohngebäude eingehen, verpflichtet sicherzustellen, dass Anlagen in angemessener Auslegung zur Erzeugung von Strom aus solarer Strahlungsenergie auf den hierfür geeigneten Dachflächen errichtet und betrieben werden. Vergleichbare Pflichten gelten auch bei vollständiger Erneuerung der Dachhaut ab dem 01.01.2025. Ausnahmen gelten für Gebäude mit einer Dachfläche bis zu 50 qm. 

Für Wohngebäude gelten ähnliche Regelungen für Vorhaben, deren Antrag auf Baugenehmigung oder deren vollständige Bauvorlagen ab dem 1. Januar 2025 eingehen. Ausnahmen sollen gelten u. a. bei entgegenstehenden städtebaulichen Satzungen oder soweit dies im Einzelfall technisch unmöglich oder wegen besonderer Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde. Eine unzumutbare Härte kann mit dem Nachweis glaubhaft gemacht werden, dass die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer nicht erwirtschaftet werden können. 

Sektorale Bebauungspläne

Wie bereits berichtet haben die Kommunen nunmehr – zunächst befristet – das Recht erhalten, über sektorale Bebauungspläne zur Wohnraumversorgung (§ 9 Abs. 2d BauGB) ua. Flächen im Bereich von § 34 BauGB festzusetzen, auf denen ausschließlich Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen der Vorhabenträger sich verpflichtet, die geltenden Förderbedingungen einzuhalten. Die Stadt München hat von diesem Instrument seit Inkrafttreten dieser Regelung bereits mehrfach Gebrauch gemacht. Zuletzt hat der Planungsausschuss des Stadtrats München Anfang Dezember beschlossen, an der Rosenheimer Straße zwischen Franziskanerstraße, Gallmayerstraße und Schleibingerstraße einen solchen sektoralen Bebauungsplan aufzustellen. Bei der Prüfung von Grundstücksankäufen bei nach § 34 BauGB zu beurteilenden Flächen sind somit zukünftig nicht nur – soweit einschlägig – Bindungen durch Erhaltungssatzungen und daraus resultierende Vorkaufsrechte im Blick zu behalten, sondern auch die Risiken und finanziellen Auswirkungen zu berücksichtigen, die sich aus der möglichen Aufstellung von sektoralen Bebauungsplänen ergeben. Diese Risiken sollten in Grundstückskaufverträgen entsprechend der Risikoeinschätzung eines solchen Bebauungsplanes abgebildet werden. 

Inkrafttreten des Umwandlungsverbots in Bayern 

Bekanntermaßen hat die Bayerische Staatsregierung in der Ministerratssitzung am 27.9.2022 den Weg für die Einführung des sogenannten Umwandlungsverbotes freigemacht. Das Umwandlungsverbot nach § 250 Baugesetzbuch sieht die Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt vor. Ziel ist es, ein ausreichendes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen zu erhalten. Das Bauministerium erarbeitet derzeit einen entsprechenden Verordnungsentwurf, welcher bis Anfang kommenden Jahres vorliegen soll. Anschließend wird eine Anhörung der bayerischen Städte und Gemeinden sowie eine Verbändeanhörung erfolgen. Mit einem Inkrafttreten der Verordnung ist daher im Laufe des kommenden Jahres zu rechnen. 

Neuerscheinung des Ratgebers „Vom Bauleitplan zur Baugenehmigung“ 

Das vom Kollegen Prof. Hauth herausgegebene Werk „Vom Bauleitplan zur Baugenehmigung“ ist nunmehr in der neu überarbeiteten 14. Auflage verfügbar. In diesem Leitfaden zum öffentlichen Baurecht wurden die jüngst erfolgten Rechtsänderungen – insbesondere des BauGB – sowie hierzu ergangene aktuelle Rechtsprechung eingearbeitet. Das Werk ist unter www.dtv.de bestellbar.