Autor: admin

 Sehr geehrte Damen und Herren, 

wir dürfen Ihnen wieder einige aktuelle Informationen aus unseren Tätigkeitsbereichen des öffentlichen und privaten Baurechts sowie Mietrechts übermitteln. 

1. Öffentliches Baurecht 

• Verschärfung des Vollzugs der Erhaltungssatzungen in München Seitens der Stadt München wurde jüngst eine Verschärfung des Vollzugs der städtischen Erhaltungssatzungen angekündigt. In der Rathaus-Umschau vom 09.02.2026 wurde seitens der Stadt mitgeteilt, dass ab sofort der Abbruch von Wohnhäusern in den Gebieten der Erhaltungssatzungen grundsätzlich nicht mehr genehmigt wird, es sei denn, der Erhalt ist für den Eigentümer wirtschaftlich nicht mehr tragbar. Dies stellt eine weitgehende Abkehr von der bisherigen Verwaltungspraxis dar, nach der die Genehmigung für den Abbruch von Wohnraum im Regelfall dann erteilt wurde, wenn seitens des Eigentümers Ersatzwohnraum (im Geltungsbereich derselben Erhaltungssatzung) nachgewiesen werden konnte. Diese Möglichkeit fällt nun weg. 

Hintergrund hierfür ist die Annahme der Stadt, dass insbesondere im Falle größerer Mehrfamilienhäuser die bisherigen Bestandsmieter, die von einem Abbruch ihrer Wohnung betroffen sind, sich die Mieten in den dann neugebauten Häusern finanziell nicht mehr leisten können. Diese Mieter würden durch den Abbruch von Wohnraum langfristig aus ihrem Wohnumfeld verdrängt. 

Ob diese Änderung der Verwaltungspraxis rechtlich Bestand haben wird, bleibt abzuwarten. Im Rahmen von aktuellen Bauvorhaben oder dem Ankauf von Grundstücken ist aber zu bedenken, dass die Stadt einen Abbruch von Bestandswohnraum zukünftig im Regelfall nicht mehr genehmigen wird. Da die Baugenehmigung und die Erhaltungssatzungsgenehmigung zwei unterschiedliche (und separat zu beantragende) Genehmigungstatbestände sind, kann aus einer bestehenden Baugenehmigung oder einem Vorbescheid auch nicht auf die erhaltungssatzungsrechtliche Zulässigkeit des Abbruchs geschlossen werden. 

Unter welchen Voraussetzungen in allen übrigen Fällen der Erhalt der Immobilie für den Eigentümer wirtschaftlich nicht mehr tragbar ist, wurde seitens der Stadt bislang noch nicht abschließend konkretisiert. Nach erster städtischer Auskunft erfolgt der Bewertungsmaßstab analog zu § 5 Abs. 3 Nr. 3 der Zweckentfremdungssatzung. Demzufolge wird von einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit für den Erhalt des Wohnraums regelmäßig ausgegangen, wenn die Kosten für die ordnungsgemäße Herstellung der Wiederbewohnbarkeit nicht binnen 10 Jahren durch entsprechende Erträge ausgeglichen werden können oder die Kosten des Abbruchs zuzüglich der Neuerrichtung die eines vergleichbaren Gebäudes erreichen. 

• Bauordnungsrechtliche Erschließung von Hinterliegergrundstücken In unserer Beratungspraxis taucht immer wieder die Frage nach der bauordnungsrechtlichen Erschließung von (gefangenen) Hinterliegergrundstücken ohne direkte Straßenanbindung auf. Ausgangspunkt ist Art. 4 BayBO, wonach grundsätzlich jedes Baugrundstück in ausreichender Breite an einer öffentlichen Straße liegen muss. Nach Art. 4 Abs. 2 Nr. 2 BayBO ist ein unmittelbares Anliegen an eine öffentliche Straße ausnahmsweise entbehrlich, wenn das Baugrundstück über einen Privatweg begrenzter Länge (in der Praxis regelmäßig bis ca. 80 m) erschlossen wird und sich auf dem Grundstück nur Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 befinden. 

In der Verwaltungspraxis wurde es bislang häufig als ausreichend angesehen, wenn für den Privatweg eine Grunddienstbarkeit (Wegerecht) zugunsten des Hinterliegergrundstücks bestellt wurde und zusätzlich gegenüber der Baugenehmigungsbehörde eine Verpflichtungserklärung abgegeben wurde, wonach die Dienstbarkeit nur mit Zustimmung der Behörde geändert oder gelöscht werden darf und diese Verpflichtung an Rechtsnachfolger weiterzugeben ist. Diese sogenannte „Einfachsicherung“ wurde auch vom 15. Senat des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (Urt. v. 30.10.2014 – 15 B 13.2028) als ausreichend angesehen. 

Nach einer neueren Entscheidung des 6. Senats des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (Beschl. v. 26.04.2022 – 6 ZB 21.3233) verlangen jedoch zunehmend Baugenehmigungsbehörden eine „Doppelsicherung“, also zusätzlich eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Behörde mit der Folge, dass die Verwaltungspraxis nunmehr neuerlich uneinheitlich wird. Nach unserer Erfahrung hält etwa die Landeshauptstadt München weiterhin eine Grunddienstbarkeit in Verbindung mit einer Verpflichtungserklärung für ausreichend; auch nach Rückmeldung des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr genügt diese Form der Sicherung. 

Gleichwohl zeigt die Praxis, dass die Anforderungen der Baugenehmigungsbehörden in diesem Bereich immer wieder Änderungen unterliegen und von den einzelnen Genehmigungsbehörden unterschiedlich gehandhabt werden. 

Vor diesem Hintergrund empfehlen wir weiterhin, bereits bei Erwerb eines Hinterliegergrundstücks vorsorglich eine „Doppelsicherung“ vertraglich zu vereinbaren, also sowohl eine Grunddienstbarkeit zugunsten des Hinterliegergrundstücks als auch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Baugenehmigungsbehörde. Dadurch lassen sich spätere Unsicherheiten im Genehmigungsverfahren vermeiden. 

2. Privates Baurecht 

• Abrechnung nach Stunden? 

OLG Stuttgart, Urteil vom 12.08.2025, Az. 10 U 149/24 

Ungeachtet der Art des abgeschlossenen Bauvertrages rechnen Auftragnehmer zusätzliche oder geänderte Leistungen häufig über Regie ab. Dieser Praxis hat das OLG Stuttgart einen Riegel vorgeschoben, jedenfalls dann, wenn es sich um einen Einheitspreisvertrag gemäß VOB/B handelt. 

Haben sich die Parteien eines VOB-Bauvertrags darauf geeinigt, dass die vertraglichen Leistungen nach Einheitspreisen abzurechnen sind (Einheitspreisvertrag), ist auch die Vergütung für geänderte oder zusätzliche Werkleistungen grundsätzlich nach Einheitspreisen abzurechnen. 

Dies gilt auch dann, wenn die Parteien im Bauvertrag vorsorglich Tagelohnarbeiten dem Grunde nach ohne Zuordnung einer Bauleistung vereinbart haben. Diese betreffen bei einem Einheitspreisvertrag lediglich ergänzende zusätzliche Arbeiten in einem geringen Umfang, bei denen der Stunden- und/oder Material- und Geräteaufwand schwer abschätzbar ist. 

• Stundenlohnvergütung bei unterzeichnetem Regiebericht? 

Kammergericht Berlin, Urteil vom 04.07.2025, Az. 21 U 11/22 

Dem Urteil des Kammergerichts lag ein BGB-Bauvertrag zugrunde. Strittig war die Vergütung für abgerechnete Regieleistungen. Gemäß Urteil des Kammergerichts genügt die Vorlage einer Rechnung, in der eine Vielzahl an Tätigkeiten aufgeführt ist, die der Unternehmer ausgeführt haben will, für sich genommen nicht, um einen Vergütungsanspruch aus einem Werkvertrag schlüssig vorzutragen. 

Die übliche (hier: Stundenlohn-)Vergütung kann im Wege der Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ermittelt werden, wenn nur die Höhe der Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit einem Aufwand verbunden wäre, der zur Bedeutung dieses Teils der Gesamtforderung in keinem Verhältnis steht. 

Die wiederholte Unterzeichnung von Stundenzetteln über einen längeren Zeitraum kann eine Anscheinsvollmacht begründen und wirkt jedenfalls hinsichtlich des in ihnen dokumentierten Zeitaufwands als deklaratorisches Schuldanerkenntnis. 

• Vergütung für infolge Kündigung nicht erbrachte Leistungen, Umsatzsteuer? 

EuGH, Urteil vom 28.11.2024, Az. C-622/23 

Im Falle der Kündigung des Bauvertrages durch den Auftraggeber gemäß § 648 BGB (freie Kündigung) steht dem Unternehmer ein Anspruch auf Vergütung der infolge der Kündigung nicht mehr erbrachten Leistungen zu; er muss sich aber dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt. Die gesetzliche Regelung beinhaltet eine Vermutung dahin, dass dem Unternehmer 5 v.H. der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen. Jahrzehntelang ist die Rechtsprechung davon ausgegangen, dass auf diese Vergütung keine Umsatzsteuer zu entrichten ist. Gemäß Urteil des EuGH ist jedoch diese Vergütung umsatzsteuerpflichtig. Das Kammergericht Berlin hat in seinem Beschluss vom 13.05.2025, Az. 21 U 8/25 die Entscheidung des EuGH sogleich aufgenommen und festgestellt: 

Beansprucht ein Werkunternehmer die „große“ Kündigungsvergütung und stellt seine Vergütung für die nicht erbrachten Leistungen zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer in Rechnung, ist dies in einem zivilrechtlichen Rechtsstreit angesichts des Urteils des Gerichtshofs der Europäischen Union vom 28.11.2024 (C-622/23) nicht zu beanstanden. 

Diese Entwicklung in der Rechtsprechung kann dazu führen, dass Auftragnehmer, die ihre Vergütung für die nicht erbrachten Leistungen ohne Umsatzsteuer abgerechnet haben, nunmehr die Umsatzsteuer nachfordern. 

3. Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht 

• Innenputz ist nicht Bestandteil von „Dach und Fach“ in der Gewerbemiete 

OLG Frankfurt, Urteil vom 16.10.2025, Az. 14 U 103/20 

Im vorliegenden Fall forderte ein langjähriger Gewerbemieter vom Vermieter Kostenvorschuss für die nach Mieteransicht erforderliche, vom Vermieter geschuldete Sanierung des Innenputzes an Wänden und Geschossdecken der gewerblichen Immobilie. Zu Unrecht, wie das OLG Frankfurt nun entschieden hat. 

Wenn, wie im Mietvertrag vereinbart, der Vermieter lediglich für die Instandhaltung und Instandsetzung an „Dach und Fach“ auf seine Kosten verpflichtet ist, und wenn der Mietvertrag zudem eine klarstellende Definition enthält, was von „Dach und Fach“ umfasst sein soll, kann der Innenputz nicht als konstruktiver Teil des Gebäudes angesehen werden, so dass Schäden am Innenputz der Mieter selbst zu beseitigen hat. Dies gilt erst recht, wenn im Rahmen der Definition von „Dach und Fach“ im Mietvertrag der Außenputz an der Fassade ausdrücklich erwähnt und insoweit die Instandsetzungsverpflichtung dem Vermieter auferlegt wird, sich zum Innenputz dagegen keine Regelung findet, so das OLG Frankfurt. 

In jedem Fall empfehlenswert ist eine möglichst klare Abgrenzung der Verantwortlichkeiten im Rahmen der mietvertraglichen Regelungen. Wir beraten Sie gerne hierzu. 

• Kündigung wegen Gewerbe in der Mietwohnung 

AG München, Urteil vom 18.09.2025, Az. 419 C 23314/24 

Ein Wohnungsmieter begehrte von seinem Vermieter die Zustimmung auch zu einer teilgewerblichen Nutzung, konkret Beratungs- und Verkaufstätigkeiten per Telefon und Internet. Der Vermieter verweigerte die Zustimmung und erklärte nach Nutzungsaufnahme und Abmahnung die Kündigung des Mietverhältnisses. Das Amtsgericht München sah die vermieterseits erklärte Kündigung als unwirksam an, mit folgender Begründung: 

Die vom Mietvertrag gedeckte Wohnnutzung kann überschritten sein, wenn der Mieter die Wohnanschrift als Sitz der Betriebsstätte angibt, in der Wohnung Kunden empfängt und/oder dort Mitarbeiter beschäftigt. Maßgeblich sind jedoch die Umstände des jeweiligen Einzelfalls. Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter in der Wohnung, etwa im häuslichen Arbeitszimmer, ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung noch unter den Begriff des Wohnens. Die bloße Angabe der Wohnanschrift als Geschäftsadresse gegenüber Kunden auf einer Website trägt die Annahme einer Überschreitung der Grenze der Wohnnutzung alleine nicht. 

4. Master of Advanced Studies (MAS) in Sustainable Real Estate an der TUM 

Unsere Kanzlei wirkt in diesem Jahr an einem Masterstudiengang der TUM mit. Der Master of Advanced Studies (MAS) in Sustainable Real Estate ist ein weiterbildender und berufsbegleitender Studiengang für erfahrene Berufstätige, die eine verantwortungsvolle Rolle in der nachhaltigen Transformation der Bau- und Immobilienwirtschaft übernehmen möchten. Der Studiengang bietet wissenschaftlich fundiertes und praxisnahes Fachwissen, das speziell auf die aktuellen Herausforderungen und Entwicklungen der Branche ausgerichtet ist. 

Weitere Informationen finden Sie im Internet unter https://go.tum.de/265946 

Mit den besten Grüßen 

Ihre 

Prof. Hauth & Partner Rechtsanwälte mbB