Sehr geehrte Damen und Herren, 

bekanntlich wurde der seit längerem angekündigte sog. Bauturbo vom Bundestag letzten Donnerstag beschlossen, mit seinem Inkrafttreten ist innerhalb der nächsten ca. 4-6 Wochen zu rechnen, das Gesetz muss noch den Bundesrat durchlaufen und dann verkündet werden. 

Damit stehen aller Voraussicht nach ab Dezember maßgeblich für Wohnbauvorhaben weitere, sehr effektive Möglichkeiten zur Verfügung, nicht nur die Baurechtsschaffung zu beschleunigen, sondern diese insbesondere zu optimieren, vorausgesetzt, die Gemeinden wollen dies auch. 

1. 

In Kürze nochmals die wesentlichen Inhalte der beschlossenen Gesetzesänderung: 

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes können die Bauge-nehmigungsbehörden mit (zwingend erforderlicher) Zustimmung der Gemeinden über den neu gefassten § 31 Abs. 3 BauGB nun in großflächigerem Maßstab zugunsten des Wohnungsbaus von Festsetzungen befreien, sofern dies mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. 

Vergleichbare bauliche Möglichkeiten sind mit dem neuen § 34 Abs. 3 b BauGB auch im Innenbereich zulässig, indem für die Errichtung eines Wohngebäudes vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen werden kann. 

Ausweislich der Gesetzesbegründung sollen mit der befristeten Experimentierklausel des neu eingefügten § 246 e BauGB über den Anwendungsbereich für Befreiungen nach § 31 Abs. 3 BauGB und dem Abweichen vom Einfügensgebot nach § 34 Abs. 3 a und b BauGB hinaus Wohnbauvorhaben ohne Bebauungsplan teilweise auch im Außenbereich oder Außenbereich im Innenbereich möglich sein. 

2. 

Die Effektivität dieser neuen Möglichkeiten der Baurechtsschaffungen hängt zentral von der Haltung der betroffenen Gemeinden ab, nachdem alle diese neuen Vorgaben die zwingende Zustimmung der Gemeinden voraussetzen. Insoweit bleibt abzuwarten, wie der Bauturbo tatsächlich gehandhabt wird. Zumindest dürfte die Position einer Verweigerungshaltung einer Gemeinde schwieriger zu rechtfertigen sein. 

3. 

Aus unserer Sicht lohnen sich nun folgende Überlegungen: 

Jedes Projekt, welches sich in einem Bebauungsplan- oder Genehmigungsverfahren befindet bzw. bereits genehmigt wurde, sollte auf den Prüfstand gestellt werden, ob es nicht deutlich baurechtlich optimiert werden kann, insbesondere hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung oder der Bauräume. Es lohnt sich insoweit ein gründlicher Projektcheck mit einem sich daran anschließenden Dialog mit der Behörde, um diese neuen Baurechtsmöglichkeiten tatsächlich zu sichern. 

Für Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes ist somit zu prüfen, ob nicht abweichend von der Art der baulichen Nutzung zusätzliches Wohnbaurecht beansprucht werden kann, insbesondere in Misch- und Kerngebieten, in welchen bestimmte Mischungsverhältnisse der Nutzungen maßgeblich sind oder Wohnen nur ausnahmsweise zulässig ist. Entsprechendes gilt für denkbare Befreiungen für Maßfestsetzungen, etwa GFZ, GRZ sowie Wandhöhen und Geschossigkeiten. Gleiches gilt für weitreichende Befreiungen von festgesetzten Bauräumen, zB. für Hinterlandbebauungen. Vieles ist jetzt über die bisherigen Möglichkeiten hinaus denkbar. Zu berücksichtigen sind in diesen Fällen ggf. einschränkende Themen des Immissionsschutzes, der Freiflächenversorgung, der Abstandsflächen, des Denkmalschutzes oä. 

Im (unbeplanten) Innenbereich, also im Bereich des § 34 BauGB, sind Vorhaben denkbar, die sich deutlich von der näheren Umgebung unterscheiden. Vorstellbar sind hier Gebäude in 2. Reihe, die bislang aufgrund fehlender Prägung nicht möglich waren. Auch zusätzliche Geschosse, größere Wandhöhen und größere Grundflächen sind möglich. Gleiches gilt hinsichtlich des Einfügens nach der Nutzungsart, insbesondere in den Gevierten, in denen Wohnen bisher nur in einem bestimmten Mischungsverhältnis oder nicht zulässig ist. 

Im Außenbereich gem. § 35 BauGB können ebenfalls weitreichende bauliche Maßnahmen in Betracht kommen, die in einem gewissen räumlichen Zusammenhang zu Siedlungsbereichen stehen, § 246 e Abs. 3 BauGB. Ein räumlicher Zusammenhang dürfte nach der Gesetzesbegründung jedenfalls bei Entfernungen von mehr als 100 m zu bestehenden Siedlungsbereichen nicht mehr bestehen. Gerade in Außenbereichslagen in oder an Siedlungsgebieten können jetzt ohne ein zeitaufwändiges Bebauungsplanverfahren schnell Wohnbaurechte geschaffen werden. 

Die Stadt München wird aller Voraussicht nach Zonen festlegen, in denen der Bauturbo in größerem Maßstab zur Anwendung kommen soll. Wir halten Sie unterrichtet. 

Auch wenn sich nicht jedes Grundstück für die Anwendung des Bauturbos eignen wird, lohnt sich die entsprechende Prüfung im Interesse der Schaffung dringend benötigter Wohnungen. 

4. 

Noch eine zusätzliche Information für eine interessante Veranstaltung des BfW, Landesverband Bayern, an welcher wir mitwirken. Am 23.10.2025 veranstaltet der BfW Landesverband Bayern ein Expertenforum Gewerbe und Quartier mit dem Schwerpunkt auf „Akteure und Trends moderner Quartiersentwicklung“. Weitere Informationen zum Programm finden Sie unter https://bfwbayern.de/wp-content/uploads/2025/09/Einladung-Expertenforum-GewerbeQuartier-2025.pdf.