I. Öffentliches Baurecht 

1. Aktuelles 

Über folgende zwei Themenbereiche, die durchaus praxisrelevant sind, dürfen wir Sie vorab informieren: 

Der Münchner Stadtrat hat im Hinblick auf fehlende Fördermittel für den Bau von Sozialwohnungen sein Förderpro-gramm umgestellt. Den entsprechenden Stadtratsbeschluss finden Sie unter nachstehendem Link. 

https://risi.muenchen.de/risi/dokument/v/9092641

Interessant ist, dass die aktuell seitens der LBK praktizierte Bagatellgrenze von 500 m² zu bindende Fläche bei ent-sprechenden Baurechtsmehrungen über Befreiungen nicht in dem Beschluss enthalten ist. Bislang verlangte die Stadt bei entsprechenden Befreiungen von einem Bebauungsplan 40 % des befreiten Wohnbaurechts als Förderwohnungen. Sofern die Befreiung einen Umfang von weniger als 1250 qm zum Inhalt hat, die 40 % Quote also weniger als 500 qm umfasst, unterliegt das befreite Wohnbaurecht zukünftig keiner Sozialbindung mehr. 

Sofern Sie von entsprechenden Fällen betroffen sind, empfehlen wir Ihnen, Rücksprache mit dem zuständigen Sach-bearbeiter bei der LBK zu halten. Dies gilt auch und gerade für bereits erteilte Vorbescheide. 

Die Bundesregierung hat einen Referentenentwurf vorgelegt mit geplanten Änderungen im Bereich des Planungs-rechts. Zentrale neue Vorschrift ist § 246e BauGB, der in allen Planbereichen die Schaffung von Wohnbebauung er-leichtern und über die bestehenden Befreiungsmöglichkeiten hinausgehen soll. Ob von dieser als „Bauturbo“ bezeich-neten Vorschrift wirklich in dem gewünschten Umfang Gebrauch gemacht wird, wird sich erst zeigen müssen, da diese Vorschrift ein Ermessen vorsieht und die Zustimmung der Gemeinden verlangt. Zumindest wären mit dieser Vorschrift rechtlich alle Voraussetzungen vorhanden, um kurzfristig umfassend Wohnbaurechte zu schaffen. 

Auch ist angedacht, die Konfliktsituation zwischen Wohnen und Gewerbe im Interesse einer Nachverdichtung zu ent-schärfen, etwa indem die Gemeinden die Möglichkeit erhalten, den Schutzanspruch von Nutzungen über schalltechni-sche Innenraumpegel festzusetzen. Dies dürfte gerade in Gemengelagen zu einer deutlich einfacheren Planung von Wohnbebauungen führen. Wir halten Sie insoweit natürlich über den Fortgang dieser Gesetzesinitiative unterrichtet. 

2. Neues aus den Milieuschutzgebieten 

Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) hat in seiner Entscheidung vom 09.11.2021 (Az.: 4 C 1.20) klargestellt, dass ein gemeindliches Vorkaufsrecht in Erhaltungsgebieten nicht ohne weiteres ausgeübt werden kann, nur weil ein Grundstück in einem solchen Gebiet liegt. 

Im Anschluss an diese Entscheidung wurde vielfach die Frage aufgeworfen, welche Auswirkungen diese Rechtspre-chung auf bereits abgegebene Abwendungserklärungen hat. Diese Frage ist derzeit Gegenstand einiger gerichtlicher Verfahren. Erste Entscheidungen der Verwaltungsgerichte München und Berlin zeigen hier ein sehr uneinheitliches Bild auf. Ungeachtet dieser aktuell noch offenen Rechtslage hat die Stadt München jüngst im Rahmen eines von unserer Kanzlei geführten Gerichtsverfahrens die Kündigung einer abgegebenen Abwendungserklärung akzeptiert. Dies war maßgeblich darin begründet, dass die abgegebene Abwendungserklärung (in nur wenigen Punkten) vom seinerzeit üblichen städtischen Muster abwich. Wenn also ein Grundstück von entsprechenden Beschränkungen aus einer Abwendungserklärung betroffen ist, empfiehlt es sich, nochmals genau deren Wortlaut zu prüfen und diesen in den Vergleich zum städtischen Muster zu setzen. 

3. „Vorbescheid light“ zu den neuen Abstandsflächen nach BayBO 

Seit dem 01.01.2025 gilt auch in weiten Teilen Münchens ein generelles Abstandsflächenmaß für Wohnbauvorhaben von 0,4 H. Nur wenn die nähere Umgebung überwiegend durch Gebäude der Gebäudeklassen 1, 2 oder 3 geprägt ist, bleibt es beim alten Abstandsflächenrecht. Zur Abklärung dieser Rechtsfrage bietet die Stadt nun die Möglichkeit, einen Vorbescheid allein bezogen auf diese Frage einzureichen. Eine verbindliche Antwort soll nach jüngster Auskunft binnen zwei bis drei Wochen vorliegen. Zu beachten ist hierbei aber, dass u.E. davon auszugehen ist, dass diese Festlegung – auch bei einer Zustellung an die Nachbarn – keine Bindungswirkung gegenüber diesen haben wird. Dies liegt darin begründet, dass es sich bei der Frage, welches Abstandsflächenmaß Anwendung findet, nicht um eine solche mit konkretem Vorhabenbezug handelt, sondern um eine (an sich unzulässige) abstrakte Frage zur Bebaubarkeit des Grundstücks. Zudem würde eine Bindungswirkung auch dann ausscheiden, wenn dem Vorbescheid keine vollständigen Abstandsflächenpläne beigefügt sind, da andernfalls eine Prüfung durch die Nachbarn nicht stattfinden kann. Ein sol-cher „Vorbescheid light“ sorgt daher zwar für ein gewisses Maß an Planungssicherheit, schafft aber leider keine Bin-dungswirkung gegenüber dem Nachbarn. 

II. Privates Baurecht und Architektenrecht 

1. Handschriftliche Ergänzungen im Verhandlungsprotokoll, AGB oder Individualvereinbarung? 

Der Auftraggeber (AG) beauftragte den Auftragnehmer (AN), mit dem er auch schon zuvor zusammengearbeitet hat, bei drei Bauvorhaben mit Elektroeinlegearbeiten. Allen drei Verträgen wurde die VOB/B zugrunde gelegt, in den ent-sprechenden Verhandlungsprotokollen wurde jeweils handschriftlich vereinbart: „Massenänderungen mehr oder weni-ger als 10 % ändern die EPs nicht.“ Bei zwei der drei Bauvorhaben kam es zu erheblichen Mindermengen (mehr als 10 %), der AN berechnete unter Zugrundelegung seiner Urkalkulation neue (höhere) als die vertraglich vereinbarten Einheitspreise und verlangte entsprechend höhere Vergütung mit der Begründung, bei den handschriftlichen Ergän-zungen im Verhandlungsprotokoll handele es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, welche der AG stellte und deshalb der AGB-Kontrolle unterliegen. Nach seiner Auffassung führe dies zu einer unangemessenen Benachteiligung, weil auch Ansprüche wegen Störung der Geschäftsgrundlage ausgeschlossen seien. 

Das OLG Bamberg (BauR 2025, 626) beurteilte hingegen die handschriftlichen Eintragungen im Verhandlungsproto-koll als eine Individualvereinbarung, welche der AGB-Inhaltskontrolle entzogen ist. Allerdings nicht alleine deshalb, weil die Ergänzungen in den Verhandlungsprotokollen handschriftlich ergänzt wurden. Es hat hierzu Zeugen dazu angehört, wie es zu den handschriftlichen Eintragungen kam, welche zur Überzeugung des Gerichts darlegten, dass die streitge-genständliche Klausel nicht seitens des AG einseitig gestellt worden ist, sondern jeweils im Einzelfall darüber verhandelt wurde, ob sie in den Vertrag aufgenommen wird oder nicht, so dass der Senat aufgrund des Ergebnisses der Beweis-aufnahme davon ausging, dass die Klausel aufgrund einer Individualvereinbarung in den Vertrag aufgenommen wurde. 

2. Wann liegt eine vollständige Fertigstellung im Sinne der MaBV vor mit der Folge, dass die Zahlung des Schlussrate fällig wird? 

Diese das Bauträgerrecht betreffende Frage ist immer wieder Anlass für diverse Entscheidungen der Gerichte. Das OLG Frankfurt hatte in seinem Urteil vom 25.11.2024 (BauR 2025, 629) einen Fall zu beurteilen, in welchem der Erwerber das Gemeinschafts- und Sondereigentum unter Vorbehalt zahlreicher Mängel abnahm und sämtliche Kauf-preisraten mit Ausnahme der letzten 7. Rate bezahlte, welche gemäß dem Bauträgervertrag erst nach „vollständiger Fertigstellung einschließlich Fassadenarbeiten“ zur Zahlung fällig war. Wann eine vollständige Fertigstellung in diesem Sinne vorliegt, wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt. 

Nach einer Auffassung hindern Mängel die vollständige Fertigstellung generell nicht, entscheidend sei alleine, ob die geschuldeten Arbeiten erbracht seien. 

Die Gegenauffassung vertritt die Meinung, dass Voraussetzung für die vollständige Fertigstellung die vollständige Man-gelfreiheit sei; selbst auch noch nach Abnahme zu Tage getretene Mängel sowie unwesentliche Mängel, die nicht im Abnahmeprotokoll vorbehalten wurden, würden einer vollständigen Fertigstellung entgegenstehen. 

Das OLG Frankfurt hat sich in seinem Urteil jedoch wie auch die Vorinstanz der überwiegenden Auffassung angeschlos-sen, wonach die vollständige Fertigstellung (erst) dann gegeben ist, wenn alle wesentlichen Mängel beseitigt sind und damit Abnahmereife besteht. Im konkreten Fall lagen nach Auffassung des OLG wesentliche Mängel vor, so dass die Berufung des Bauträgers gegen das Urteil der I. Instanz zurückgewiesen wurde. 

III. Mietrecht 

1. Rückerhalt der Mietsache und kurze Verjährung gemäß § 548 BGB 

Ein gewerblicher Mieter warf etwa sechs Monate vor dem regulären Mietende die Schlüssel des Mietobjekts in den Briefkasten des Vermieters ein. Der Vermieter teilte dem Mieter daraufhin mit, dass die Schlüsselrückgabe gegen seinen Willen erfolgt war. Erst zum regulären Mietende machte der Vermieter gegenüber dem Mieter Schäden am Mietobjekt geltend und forderte deren Beseitigung. Der Mieter reagierte nicht. Knapp zwei Monate nach dem regulären Mietende und damit ca. acht Monate nach dem Schlüsseleinwurf beantragte der Vermieter gegen den Mieter einen Mahnbescheid wegen der Schadensbeseitigungskosten. Im sich anschließenden Gerichtsverfahren wendete der Mieter Verjährung ein. 

Der in der Revision hiermit befasste Bundesgerichtshof gab dem Mieter Recht (BGH, Urteil vom 29.01.2025, Az. XII ZR 96/23). Der Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten bedeutet den Rückerhalt der Mietsache durch den Mieter, weil er hierdurch die tatsächliche Sachherrschaft wiedererlangt. Damit löst der Schlüsseleinwurf den Beginn der sechsmo-natigen Verjährungsfrist für Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen aus, § 548 Abs. 1 BGB. Diese kurze gesetzliche Verjährungsfrist lief im Zeitraum des regulären Mietendes und damit deutlich vor der gericht-lichen Geltendmachung der Vermieteransprüche ab. 

Vermietern ist anzuraten, nach Rückerhalt der Mietsache zur Vermeidung von Nachteilen sofort aktiv zu werden, das Mietobjekt unverzüglich auf Schäden und Wiederherstellungsbedarf zu überprüfen und etwaige Ansprüche rechtzeitig vor Ablauf der kurzen gesetzlichen Frist gerichtlich geltend zu machen. 

2. Doppelverpflichtung des Gewerbemieters bezogen auf Versicherungen ist unwirksam 

Der Mietvertrag für gewerbliche Mieter eines Einkaufszentrums sieht vor, dass der einzelne Mieter sich selbst gegen Feuer- und Leitungswasserschäden versichert und gleichzeitig die Prämien derartiger vom Vermieter abgeschlossener Versicherungen im Wege der Betriebskostenumlage zu tragen hat. Einer aktuellen Entscheidung des Oberlandesge-richts Karlsruhe zufolge sind diese mietvertraglichen Regelungen in sich widersprüchlich und intransparent und damit unwirksam (OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.11.2024, Az. 13 U 76/24). 

Wie das OLG betont, verpflichtet das gesetzliche Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 BGB) Verwender von AGB, die Rechte und Pflichten ihrer Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Dazu gehört auch, dass wirtschaftliche Nachteile und Belastungen aus den AGB-Regelungen für den Mieter erkennbar sind. Daran fehlt es aber, wenn der Mieter sich selbst gegen Feuer- und Leitungswasserschäden zu versichern hat, gleichzeitig die Prämien 

derartiger vermieterseits abgeschlossener Versicherungen zu tragen hat und für den Mieter nicht erkennbar ist, in welchem Verhältnis diese Versicherungen und die Regulierungs- und Kostenfolgen im Schadensfall zueinander stehen. Diese kombinierten Regelungen sind in sich widersprüchlich und intransparent und bedeuten für den Mieter eine fi-nanzielle Überforderung, so das OLG. Rechtsfolge der Unwirksamkeit dieser AGB-Klauseln ist der Rückfall auf die ge-setzliche Regelung, wonach die Versicherungs- und Kostentragungspflicht allein beim Vermieter liegt.