Autor: tina

 Sehr geehrte Damen und Herren, 

bekanntlich wurde der seit längerem angekündigte sog. Bauturbo vom Bundestag letzten Donnerstag beschlossen, mit seinem Inkrafttreten ist innerhalb der nächsten ca. 4-6 Wochen zu rechnen, das Gesetz muss noch den Bundesrat durchlaufen und dann verkündet werden. 

Damit stehen aller Voraussicht nach ab Dezember maßgeblich für Wohnbauvorhaben weitere, sehr effektive Möglichkeiten zur Verfügung, nicht nur die Baurechtsschaffung zu beschleunigen, sondern diese insbesondere zu optimieren, vorausgesetzt, die Gemeinden wollen dies auch. 

1. 

In Kürze nochmals die wesentlichen Inhalte der beschlossenen Gesetzesänderung: 

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes können die Bauge-nehmigungsbehörden mit (zwingend erforderlicher) Zustimmung der Gemeinden über den neu gefassten § 31 Abs. 3 BauGB nun in großflächigerem Maßstab zugunsten des Wohnungsbaus von Festsetzungen befreien, sofern dies mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. 

Vergleichbare bauliche Möglichkeiten sind mit dem neuen § 34 Abs. 3 b BauGB auch im Innenbereich zulässig, indem für die Errichtung eines Wohngebäudes vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen werden kann. 

Ausweislich der Gesetzesbegründung sollen mit der befristeten Experimentierklausel des neu eingefügten § 246 e BauGB über den Anwendungsbereich für Befreiungen nach § 31 Abs. 3 BauGB und dem Abweichen vom Einfügensgebot nach § 34 Abs. 3 a und b BauGB hinaus Wohnbauvorhaben ohne Bebauungsplan teilweise auch im Außenbereich oder Außenbereich im Innenbereich möglich sein. 

2. 

Die Effektivität dieser neuen Möglichkeiten der Baurechtsschaffungen hängt zentral von der Haltung der betroffenen Gemeinden ab, nachdem alle diese neuen Vorgaben die zwingende Zustimmung der Gemeinden voraussetzen. Insoweit bleibt abzuwarten, wie der Bauturbo tatsächlich gehandhabt wird. Zumindest dürfte die Position einer Verweigerungshaltung einer Gemeinde schwieriger zu rechtfertigen sein. 

3. 

Aus unserer Sicht lohnen sich nun folgende Überlegungen: 

Jedes Projekt, welches sich in einem Bebauungsplan- oder Genehmigungsverfahren befindet bzw. bereits genehmigt wurde, sollte auf den Prüfstand gestellt werden, ob es nicht deutlich baurechtlich optimiert werden kann, insbesondere hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung oder der Bauräume. Es lohnt sich insoweit ein gründlicher Projektcheck mit einem sich daran anschließenden Dialog mit der Behörde, um diese neuen Baurechtsmöglichkeiten tatsächlich zu sichern. 

Für Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes ist somit zu prüfen, ob nicht abweichend von der Art der baulichen Nutzung zusätzliches Wohnbaurecht beansprucht werden kann, insbesondere in Misch- und Kerngebieten, in welchen bestimmte Mischungsverhältnisse der Nutzungen maßgeblich sind oder Wohnen nur ausnahmsweise zulässig ist. Entsprechendes gilt für denkbare Befreiungen für Maßfestsetzungen, etwa GFZ, GRZ sowie Wandhöhen und Geschossigkeiten. Gleiches gilt für weitreichende Befreiungen von festgesetzten Bauräumen, zB. für Hinterlandbebauungen. Vieles ist jetzt über die bisherigen Möglichkeiten hinaus denkbar. Zu berücksichtigen sind in diesen Fällen ggf. einschränkende Themen des Immissionsschutzes, der Freiflächenversorgung, der Abstandsflächen, des Denkmalschutzes oä. 

Im (unbeplanten) Innenbereich, also im Bereich des § 34 BauGB, sind Vorhaben denkbar, die sich deutlich von der näheren Umgebung unterscheiden. Vorstellbar sind hier Gebäude in 2. Reihe, die bislang aufgrund fehlender Prägung nicht möglich waren. Auch zusätzliche Geschosse, größere Wandhöhen und größere Grundflächen sind möglich. Gleiches gilt hinsichtlich des Einfügens nach der Nutzungsart, insbesondere in den Gevierten, in denen Wohnen bisher nur in einem bestimmten Mischungsverhältnis oder nicht zulässig ist. 

Im Außenbereich gem. § 35 BauGB können ebenfalls weitreichende bauliche Maßnahmen in Betracht kommen, die in einem gewissen räumlichen Zusammenhang zu Siedlungsbereichen stehen, § 246 e Abs. 3 BauGB. Ein räumlicher Zusammenhang dürfte nach der Gesetzesbegründung jedenfalls bei Entfernungen von mehr als 100 m zu bestehenden Siedlungsbereichen nicht mehr bestehen. Gerade in Außenbereichslagen in oder an Siedlungsgebieten können jetzt ohne ein zeitaufwändiges Bebauungsplanverfahren schnell Wohnbaurechte geschaffen werden. 

Die Stadt München wird aller Voraussicht nach Zonen festlegen, in denen der Bauturbo in größerem Maßstab zur Anwendung kommen soll. Wir halten Sie unterrichtet. 

Auch wenn sich nicht jedes Grundstück für die Anwendung des Bauturbos eignen wird, lohnt sich die entsprechende Prüfung im Interesse der Schaffung dringend benötigter Wohnungen. 

4. 

Noch eine zusätzliche Information für eine interessante Veranstaltung des BfW, Landesverband Bayern, an welcher wir mitwirken. Am 23.10.2025 veranstaltet der BfW Landesverband Bayern ein Expertenforum Gewerbe und Quartier mit dem Schwerpunkt auf „Akteure und Trends moderner Quartiersentwicklung“. Weitere Informationen zum Programm finden Sie unter https://bfwbayern.de/wp-content/uploads/2025/09/Einladung-Expertenforum-GewerbeQuartier-2025.pdf. 

 I. Öffentliches Baurecht 

1. Aktuelles 

Über folgende zwei Themenbereiche, die durchaus praxisrelevant sind, dürfen wir Sie vorab informieren: 

Der Münchner Stadtrat hat im Hinblick auf fehlende Fördermittel für den Bau von Sozialwohnungen sein Förderpro-gramm umgestellt. Den entsprechenden Stadtratsbeschluss finden Sie unter nachstehendem Link. 

https://risi.muenchen.de/risi/dokument/v/9092641

Interessant ist, dass die aktuell seitens der LBK praktizierte Bagatellgrenze von 500 m² zu bindende Fläche bei ent-sprechenden Baurechtsmehrungen über Befreiungen nicht in dem Beschluss enthalten ist. Bislang verlangte die Stadt bei entsprechenden Befreiungen von einem Bebauungsplan 40 % des befreiten Wohnbaurechts als Förderwohnungen. Sofern die Befreiung einen Umfang von weniger als 1250 qm zum Inhalt hat, die 40 % Quote also weniger als 500 qm umfasst, unterliegt das befreite Wohnbaurecht zukünftig keiner Sozialbindung mehr. 

Sofern Sie von entsprechenden Fällen betroffen sind, empfehlen wir Ihnen, Rücksprache mit dem zuständigen Sach-bearbeiter bei der LBK zu halten. Dies gilt auch und gerade für bereits erteilte Vorbescheide. 

Die Bundesregierung hat einen Referentenentwurf vorgelegt mit geplanten Änderungen im Bereich des Planungs-rechts. Zentrale neue Vorschrift ist § 246e BauGB, der in allen Planbereichen die Schaffung von Wohnbebauung er-leichtern und über die bestehenden Befreiungsmöglichkeiten hinausgehen soll. Ob von dieser als „Bauturbo“ bezeich-neten Vorschrift wirklich in dem gewünschten Umfang Gebrauch gemacht wird, wird sich erst zeigen müssen, da diese Vorschrift ein Ermessen vorsieht und die Zustimmung der Gemeinden verlangt. Zumindest wären mit dieser Vorschrift rechtlich alle Voraussetzungen vorhanden, um kurzfristig umfassend Wohnbaurechte zu schaffen. 

Auch ist angedacht, die Konfliktsituation zwischen Wohnen und Gewerbe im Interesse einer Nachverdichtung zu ent-schärfen, etwa indem die Gemeinden die Möglichkeit erhalten, den Schutzanspruch von Nutzungen über schalltechni-sche Innenraumpegel festzusetzen. Dies dürfte gerade in Gemengelagen zu einer deutlich einfacheren Planung von Wohnbebauungen führen. Wir halten Sie insoweit natürlich über den Fortgang dieser Gesetzesinitiative unterrichtet. 

2. Neues aus den Milieuschutzgebieten 

Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) hat in seiner Entscheidung vom 09.11.2021 (Az.: 4 C 1.20) klargestellt, dass ein gemeindliches Vorkaufsrecht in Erhaltungsgebieten nicht ohne weiteres ausgeübt werden kann, nur weil ein Grundstück in einem solchen Gebiet liegt. 

Im Anschluss an diese Entscheidung wurde vielfach die Frage aufgeworfen, welche Auswirkungen diese Rechtspre-chung auf bereits abgegebene Abwendungserklärungen hat. Diese Frage ist derzeit Gegenstand einiger gerichtlicher Verfahren. Erste Entscheidungen der Verwaltungsgerichte München und Berlin zeigen hier ein sehr uneinheitliches Bild auf. Ungeachtet dieser aktuell noch offenen Rechtslage hat die Stadt München jüngst im Rahmen eines von unserer Kanzlei geführten Gerichtsverfahrens die Kündigung einer abgegebenen Abwendungserklärung akzeptiert. Dies war maßgeblich darin begründet, dass die abgegebene Abwendungserklärung (in nur wenigen Punkten) vom seinerzeit üblichen städtischen Muster abwich. Wenn also ein Grundstück von entsprechenden Beschränkungen aus einer Abwendungserklärung betroffen ist, empfiehlt es sich, nochmals genau deren Wortlaut zu prüfen und diesen in den Vergleich zum städtischen Muster zu setzen. 

3. „Vorbescheid light“ zu den neuen Abstandsflächen nach BayBO 

Seit dem 01.01.2025 gilt auch in weiten Teilen Münchens ein generelles Abstandsflächenmaß für Wohnbauvorhaben von 0,4 H. Nur wenn die nähere Umgebung überwiegend durch Gebäude der Gebäudeklassen 1, 2 oder 3 geprägt ist, bleibt es beim alten Abstandsflächenrecht. Zur Abklärung dieser Rechtsfrage bietet die Stadt nun die Möglichkeit, einen Vorbescheid allein bezogen auf diese Frage einzureichen. Eine verbindliche Antwort soll nach jüngster Auskunft binnen zwei bis drei Wochen vorliegen. Zu beachten ist hierbei aber, dass u.E. davon auszugehen ist, dass diese Festlegung – auch bei einer Zustellung an die Nachbarn – keine Bindungswirkung gegenüber diesen haben wird. Dies liegt darin begründet, dass es sich bei der Frage, welches Abstandsflächenmaß Anwendung findet, nicht um eine solche mit konkretem Vorhabenbezug handelt, sondern um eine (an sich unzulässige) abstrakte Frage zur Bebaubarkeit des Grundstücks. Zudem würde eine Bindungswirkung auch dann ausscheiden, wenn dem Vorbescheid keine vollständigen Abstandsflächenpläne beigefügt sind, da andernfalls eine Prüfung durch die Nachbarn nicht stattfinden kann. Ein sol-cher „Vorbescheid light“ sorgt daher zwar für ein gewisses Maß an Planungssicherheit, schafft aber leider keine Bin-dungswirkung gegenüber dem Nachbarn. 

II. Privates Baurecht und Architektenrecht 

1. Handschriftliche Ergänzungen im Verhandlungsprotokoll, AGB oder Individualvereinbarung? 

Der Auftraggeber (AG) beauftragte den Auftragnehmer (AN), mit dem er auch schon zuvor zusammengearbeitet hat, bei drei Bauvorhaben mit Elektroeinlegearbeiten. Allen drei Verträgen wurde die VOB/B zugrunde gelegt, in den ent-sprechenden Verhandlungsprotokollen wurde jeweils handschriftlich vereinbart: „Massenänderungen mehr oder weni-ger als 10 % ändern die EPs nicht.“ Bei zwei der drei Bauvorhaben kam es zu erheblichen Mindermengen (mehr als 10 %), der AN berechnete unter Zugrundelegung seiner Urkalkulation neue (höhere) als die vertraglich vereinbarten Einheitspreise und verlangte entsprechend höhere Vergütung mit der Begründung, bei den handschriftlichen Ergän-zungen im Verhandlungsprotokoll handele es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, welche der AG stellte und deshalb der AGB-Kontrolle unterliegen. Nach seiner Auffassung führe dies zu einer unangemessenen Benachteiligung, weil auch Ansprüche wegen Störung der Geschäftsgrundlage ausgeschlossen seien. 

Das OLG Bamberg (BauR 2025, 626) beurteilte hingegen die handschriftlichen Eintragungen im Verhandlungsproto-koll als eine Individualvereinbarung, welche der AGB-Inhaltskontrolle entzogen ist. Allerdings nicht alleine deshalb, weil die Ergänzungen in den Verhandlungsprotokollen handschriftlich ergänzt wurden. Es hat hierzu Zeugen dazu angehört, wie es zu den handschriftlichen Eintragungen kam, welche zur Überzeugung des Gerichts darlegten, dass die streitge-genständliche Klausel nicht seitens des AG einseitig gestellt worden ist, sondern jeweils im Einzelfall darüber verhandelt wurde, ob sie in den Vertrag aufgenommen wird oder nicht, so dass der Senat aufgrund des Ergebnisses der Beweis-aufnahme davon ausging, dass die Klausel aufgrund einer Individualvereinbarung in den Vertrag aufgenommen wurde. 

2. Wann liegt eine vollständige Fertigstellung im Sinne der MaBV vor mit der Folge, dass die Zahlung des Schlussrate fällig wird? 

Diese das Bauträgerrecht betreffende Frage ist immer wieder Anlass für diverse Entscheidungen der Gerichte. Das OLG Frankfurt hatte in seinem Urteil vom 25.11.2024 (BauR 2025, 629) einen Fall zu beurteilen, in welchem der Erwerber das Gemeinschafts- und Sondereigentum unter Vorbehalt zahlreicher Mängel abnahm und sämtliche Kauf-preisraten mit Ausnahme der letzten 7. Rate bezahlte, welche gemäß dem Bauträgervertrag erst nach „vollständiger Fertigstellung einschließlich Fassadenarbeiten“ zur Zahlung fällig war. Wann eine vollständige Fertigstellung in diesem Sinne vorliegt, wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt. 

Nach einer Auffassung hindern Mängel die vollständige Fertigstellung generell nicht, entscheidend sei alleine, ob die geschuldeten Arbeiten erbracht seien. 

Die Gegenauffassung vertritt die Meinung, dass Voraussetzung für die vollständige Fertigstellung die vollständige Man-gelfreiheit sei; selbst auch noch nach Abnahme zu Tage getretene Mängel sowie unwesentliche Mängel, die nicht im Abnahmeprotokoll vorbehalten wurden, würden einer vollständigen Fertigstellung entgegenstehen. 

Das OLG Frankfurt hat sich in seinem Urteil jedoch wie auch die Vorinstanz der überwiegenden Auffassung angeschlos-sen, wonach die vollständige Fertigstellung (erst) dann gegeben ist, wenn alle wesentlichen Mängel beseitigt sind und damit Abnahmereife besteht. Im konkreten Fall lagen nach Auffassung des OLG wesentliche Mängel vor, so dass die Berufung des Bauträgers gegen das Urteil der I. Instanz zurückgewiesen wurde. 

III. Mietrecht 

1. Rückerhalt der Mietsache und kurze Verjährung gemäß § 548 BGB 

Ein gewerblicher Mieter warf etwa sechs Monate vor dem regulären Mietende die Schlüssel des Mietobjekts in den Briefkasten des Vermieters ein. Der Vermieter teilte dem Mieter daraufhin mit, dass die Schlüsselrückgabe gegen seinen Willen erfolgt war. Erst zum regulären Mietende machte der Vermieter gegenüber dem Mieter Schäden am Mietobjekt geltend und forderte deren Beseitigung. Der Mieter reagierte nicht. Knapp zwei Monate nach dem regulären Mietende und damit ca. acht Monate nach dem Schlüsseleinwurf beantragte der Vermieter gegen den Mieter einen Mahnbescheid wegen der Schadensbeseitigungskosten. Im sich anschließenden Gerichtsverfahren wendete der Mieter Verjährung ein. 

Der in der Revision hiermit befasste Bundesgerichtshof gab dem Mieter Recht (BGH, Urteil vom 29.01.2025, Az. XII ZR 96/23). Der Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten bedeutet den Rückerhalt der Mietsache durch den Mieter, weil er hierdurch die tatsächliche Sachherrschaft wiedererlangt. Damit löst der Schlüsseleinwurf den Beginn der sechsmo-natigen Verjährungsfrist für Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen aus, § 548 Abs. 1 BGB. Diese kurze gesetzliche Verjährungsfrist lief im Zeitraum des regulären Mietendes und damit deutlich vor der gericht-lichen Geltendmachung der Vermieteransprüche ab. 

Vermietern ist anzuraten, nach Rückerhalt der Mietsache zur Vermeidung von Nachteilen sofort aktiv zu werden, das Mietobjekt unverzüglich auf Schäden und Wiederherstellungsbedarf zu überprüfen und etwaige Ansprüche rechtzeitig vor Ablauf der kurzen gesetzlichen Frist gerichtlich geltend zu machen. 

2. Doppelverpflichtung des Gewerbemieters bezogen auf Versicherungen ist unwirksam 

Der Mietvertrag für gewerbliche Mieter eines Einkaufszentrums sieht vor, dass der einzelne Mieter sich selbst gegen Feuer- und Leitungswasserschäden versichert und gleichzeitig die Prämien derartiger vom Vermieter abgeschlossener Versicherungen im Wege der Betriebskostenumlage zu tragen hat. Einer aktuellen Entscheidung des Oberlandesge-richts Karlsruhe zufolge sind diese mietvertraglichen Regelungen in sich widersprüchlich und intransparent und damit unwirksam (OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.11.2024, Az. 13 U 76/24). 

Wie das OLG betont, verpflichtet das gesetzliche Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 BGB) Verwender von AGB, die Rechte und Pflichten ihrer Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Dazu gehört auch, dass wirtschaftliche Nachteile und Belastungen aus den AGB-Regelungen für den Mieter erkennbar sind. Daran fehlt es aber, wenn der Mieter sich selbst gegen Feuer- und Leitungswasserschäden zu versichern hat, gleichzeitig die Prämien 

derartiger vermieterseits abgeschlossener Versicherungen zu tragen hat und für den Mieter nicht erkennbar ist, in welchem Verhältnis diese Versicherungen und die Regulierungs- und Kostenfolgen im Schadensfall zueinander stehen. Diese kombinierten Regelungen sind in sich widersprüchlich und intransparent und bedeuten für den Mieter eine fi-nanzielle Überforderung, so das OLG. Rechtsfolge der Unwirksamkeit dieser AGB-Klauseln ist der Rückfall auf die ge-setzliche Regelung, wonach die Versicherungs- und Kostentragungspflicht allein beim Vermieter liegt. 

Öffentliches Bau- und Planungsrecht

1. Keine (nachträgliche) Unwirksamkeit abgegebener Abwendungserklärungen

Nachdem das Bundesverwaltungsgericht im Jahr 2021 (Urt. v. 9.11.2021 – 4 C 1.20) die übliche kommunale Vorkaufsrechtspraxis in Erhaltungssatzungsgebieten als unzulässig eingestuft hat, war in unserer Beratungspraxis vielfach die Frage aufgekommen, ob Abwendungserklärungen, die bereits vor diesem Urteil abgegeben worden waren, noch wirksam sind.

Mit einem jüngst veröffentlichten Urteil der 8. Kammer des Verwaltungsgerichts München (Urt. v. 05.02.2024, Az. M 8 K 23.2455) hat nun erstmals auch ein bayerisches Verwaltungsgericht zu dieser Frage Stellung genommen. Im vorliegenden Klageverfahren begehrten die Kläger die Feststellung der Unwirksamkeit einer gegenüber der Landeshauptstadt München abgegebenen Abwendungserklärung. Dies wurde u.a. damit begründet, dass sich nach dem Urteil des BVerwG (Urt. v. 9.11.2021 – 4 C 1.20) die der Abwendungsvereinbarung zugrunde liegenden Verhältnisse wesentlich geändert hätten. Da eine Vertragsanpassung nicht möglich und überdies auch nicht zumutbar wäre, sei die abgegebene Abwendungswirkung unwirksam.

Das Gericht ist der klägerischen Argumentation nicht gefolgt und hat die streitgegenständliche Abwendungserklärung weiterhin als wirksam angesehen. Dies wurde maßgeblich damit begründet, dass die Abwendungsvereinbarung dazu gedient hätte, die zwischen den Parteien bestehenden rechtlichen Ungewissheiten über das Bestehen des Vorkaufsrechts und dem möglichen Inhalt einer Abwendungserklärung zu beseitigen, weshalb das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts diese Geschäftsgrundlage nicht nachträglich entfallen lassen könne.

Die Argumentation des Gerichts überzeugt nicht in vollem Umfang. Das Gericht übersieht insbesondere den Umstand, dass in der Verwaltungspraxis der Landeshauptstadt München seinerzeit überhaupt kein Verhandlungsspielraum (und damit auch keine Unsicherheit) seitens der Käufer bestand, da die Stadt offen kommunizierte, dass man Abwendungserklärungen nur gemäß städtischem Muster akzeptiere und andernfalls das Vorkaufsrecht ausüben würde.

Das Urteil der VG München ist bislang noch nicht rechtskräftig. Die Kläger haben Antrag auf Zulassung der Berufung zum Verwaltungsgerichtshof gestellt. Demnach bleibt abzuwarten, ob sich der Verwaltungsgerichtshof der Auffassung des VG München anschließt und die Wirksamkeit der Abwendungserklärungen bestätigt.   

2. Änderung der Baumschutzverordnung

Wie bereits in der letzten Mandanteninformation berichtet, wird München seine Baumschutzverordnung ändern. Zwischenzeitlich liegt der Entwurf der neuen Verordnung zur Einsichtnahme aus, Anregungen und Bedenken können im Zeitraum vom 11. Juni bis 10. Juli 2024 gegenüber der Stadt München vorgebracht werden (siehe hierzu https://stadt.muenchen.de/infos/baumschutz-muenchen.html).

Nach dem derzeit ausliegenden Satzungsentwurf sind in der Satzung u. a. die nachfolgenden Änderungen geplant:

• Unterschutzstellung von lebenden Bäumen und Sträuchern ab einem Stammumfang von 60 cm in Höhe von 100 cm über dem Erdboden, bei mehrstämmigen Gehölzen dann, wenn die Summe der Stammumfänge in 100 cm über dem Erdboden 60 cm und mehr beträgt oder mindestens ein Stamm einen Umfang von mind. 40 cm aufweist
• Streichung des bisherigen § 1 Abs. 4, wonach Hecken, die als lebende Einfriedungen dienen, sowie Obstgehölze (mit Ausnahme bestimmter Arten) nicht unter den Schutzgegenstand fallen. Hinsichtlich der Hecken enthält die Satzung nunmehr einen Ausnahmetatbestand.
• Aufnahme einer Regelung, wonach die Verpflichtung zur Ersatzpflanzung erst dann erfüllt ist, wenn die Ersatzpflanzung nach Ablauf von 5 Jahren nach Eingang der Anzeige der Pflanzung angewachsen ist.
• Aufnahme einer Regelung zur Sicherheitsleistung bei angeordneten Ersatzpflanzungen bis zur Höhe der voraussichtlichen Kosten der angeordneten Ersatzpflanzung.

Neben der erweiterten Unterschutzstellung von Bäumen und Sträuchern enthält der Entwurf in der Anlage B (Gehölzbewertung, Ersatzpflanzungen und Ausgleichszahlungen) insbesondere verschiedene Bewertungskriterien zur Ermittlung der Anzahl und Wuchsklasse der Ersatzpflanzungen sowie zur Höhe der Ausgleichszahlung (bis 20.400 EUR) sowie entsprechende Kombinationsmöglichkeiten von Ersatzpflanzung und Ausgleichszahlung. Zudem wird abzuwarten bleiben, inwieweit die Stadt von der nunmehr in der Verordnung geregelten Möglichkeit der Sicherheitsleitung Gebrauch machen wird.

Unklar ist überdies, wie sich die Novelle der Baumschutzverordnung auf die Feststellungswirkung bereits vorliegender Vorbescheide auswirken wird. Da aktuell nur die Fällung von Bäumen ab 80 cm Stammumfang zulässiger Gegenstand einer Vorbescheidsfrage sein kann, könnte dies zur einer Regelungslücke führen, die im Zuge des Bauantragsverfahrens einer erneuten Prüfung des Baumschutzes erforderlich machen würde. Es empfiehlt sich, im Baumbestandsplan alle Bäume als zu fällen zu kennzeichnen, die vom Bauvorhaben betroffen sind. Bei einem Vorbescheidsantrag sollte die entsprechende Frage zur Fällung um diese Bäume erweitert werden. 

Im Zuge der Planung von Bauvorhaben wie auch beim Ankauf von Grundstücken ist daher zu berücksichtigen, dass hier mit einer Verschärfung der derzeitigen Regelungen zu rechnen ist und vorliegende Vorbescheide insoweit gegebenenfalls keine umfassende Planungssicherheit vermitteln.

3. Modernisierungs- und Beschleunigungsprogramm Bayern 2030 und Wohnungsbauoffensive der Landeshauptstadt München

In einer Regierungserklärung vom 13.06.2024 wurde seitens der bayerischen Staatsregierung ein umfassendes Modernisierungsgesetz angekündigt, das noch vor der Sommerpause 2024 in den Landtag eingebracht werden soll. Dieses beinhaltet auch mögliche Vereinfachungen im Baurecht; so sollen z.B. folgende Punkte in der Bayerischen Bauordnung umgesetzt werden:

• keine Baugenehmigung mehr erforderlich für Dachausbau oder Umwandlung von Büroflächen zu Wohnraum;
• keine gesetzliche Stellplatzpflicht (kommunale Satzungen ggf. noch möglich) und keine Freiflächen- und Gartengestaltungssatzungen mehr;
• flexiblere Abstandsflächen;
• höhere Bagatellgrenzen, durch die z.B. kleinere Terrassenüberdachungen, Kinderspielplätze, Fahrradabstellplätze, PV-Module, Freischankflächen bis 100 m² und Werbeanlagen komplett verfahrensfrei werden.

Abzuwarten bleibt, wie eine konkrete Umsetzung in der Bayerischen Bauordnung erfolgen wird und ob die Maßnahmen auch in der Praxis die gewünschte Wirkung entfalten werden.

Wir können zudem darauf hinweisen, dass auch die Landeshauptstadt ein Maßnahmenpaket zur Förderung des Wohnungsbaus plant. Das von der Stadt erarbeitet 30-Punkte-Programm soll am 10.07.2024 im Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung behandelt werden. Neben allgemeinen Maßnahmen wie der Schaffung einer „Taskforce Wohnungsbau“ und der weitergehenden Digitalisierung, Verschlankung und Standardisierung von Bebauungsplanverfahrens werden Maßnahmen für Bauprojekte im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) sowie Vorgaben für die Aufstellung von Bebauungsplanverfahren vorschlagen.

Für Wohnungsbauvorhaben im unbeplanten Innenbereich sind u.a. folgende Maßnahmen geplant:

• Absenkung des Stellplatzbedarfs bei Vorlage eines Mobilitätskonzeptes auf bis zu 0,1 Stellplatz pro Wohnung (bisher 0,3 Stellplatz pro Wohnung).
• Anwendung eines Mobilitätskonzeptes auch bei Vorhaben mit weniger als 10 Wohnungen.
• Schaffung einer (lagebedingten) generellen Stellplatzablöse für Wohnbauvorhaben.
• Entfall der Ablösepflicht bei Dachgeschossausbauten mit nicht mehr als 5 Wohnungen.

Weitere, über das Thema der Stellplätze hinausgehende, Maßnahmen – wie zB. die Flexibilisierung der Pflicht zur Schaffung von Kinderspielplätzen (insb. Ablösemöglichkeiten) – finden sich in der städtischen Vorlage nicht. Da ein Großteil der Wohnbauvorhaben jedoch im unbeplanten Innenbereich verwirklicht werden, wären hier weitere Maßnahmen wünschenswert.

Für die Aufstellung von Bebauungsplänen sind u.a. folgende Maßnahmen vorgesehen:

• Im SoBoN-Baukasten soll zusätzlich eine Bindungsfrist für den geförderten, preisgedämpften und den dem Aufteilungsverbot unterliegenden freifinanzierten Wohnungsbau von 55 Jahren (bislang nur 40 Jahre mit 10 Punkten) aufgenommen werden, die mit 25 Punkten zu werten ist.
• Anhebung der Erstvermietungsmieten im geförderten und preisgedämpften Wohnungsbau.
• Der Infrastrukturkostenbeitrag (Baustein 4) soll zukünftig in drei Raten gestaffelt werden können (erste Rate mit Inkrafttreten des Bebauungsplans, letzte Rate spätestens mit Baubeginn der letzten ursächlichen Einrichtung im Planungsgebiet).
• Möglichkeit zur Absenkung der sozialen Wohnraumförderung im Geltungsbereich eines sektoralen Bebauungsplans von 40% auf bis zu 20% aller Wohnungen.
• Absenkung der städtischen Forderungen in Hinblick auf Immissionsschutz.
• Der Schwellenwert zur Unterbaubarkeit privater Freiflächen kann im begründeten Einzelfall auf einen unterbauten Flächenanteil der privaten erholungsrelevanten Freiflächen auf bis zu 60 % angehoben werden (statt bisher 40 %).

Ob die Maßnahmen tatsächlich zu der erhofften Förderung des Wohnungsbaus führen werden, ist fraglich. Der von allen erwartete Impuls im Wohnungsbau durch Rückkehr zur SOBON 2017 wurde leider nicht gesetzt. Es ist anzunehmen, dass es hier noch weitergehender Maßnahmen bedürfen wird, um tatsächlich die städtischen Zielvorgaben in Hinblick auf die Schaffung von Wohnraum zu erfüllen.

Privates Baurecht, Architektenrecht

Einheitspreisverträge: Obergrenze für Vertragsstrafen unwirksam

Mit Urteil vom 15. Februar 2024 hat sich der BGH neuerlich mit der Obergrenze von Vertragsstrafen in Einheitspreisverträgen befasst. Der BGH hatte bereits mit Urteil vom 23.01.2003 entschieden, dass im Rahmen von Bauverträgen der Auftragnehmer durch eine Vertragsstrafe für die Überschreitung von Fertigstellungs- oder Zwischenterminen dann unangemessen belastet wird, wenn die Gesamtobergrenze für die Vertragsstrafe 5 % des Vergütungsanspruches überschreitet (BGH, Urteil vom 23. Januar 2003 – VII ZR 210/01 –). Eine solche Regelung ist unwirksam.

Hieran knüpft die aktuelle Entscheidung des BGH vom 15.02.2024 an. In dem jetzt entschiedenen Fall sieht der BGH die nachfolgende im Rahmen eines Einheitspreisvertrages über Erschließungsleistungen vereinbarte Klausel als unwirksam an:

„2.1 Der Auftragnehmer hat bei Überschreitung … der Frist für die Vollendung als Vertragsstrafe für jeden Werktag des Verzugs zu zahlen:          
[…]
0,2 v.H. der im Auftragsschreiben genannten Auftragssumme ohne Umsatzsteuer;
[…]
2.2 Die Vertragsstrafe wird auf insgesamt 5 v. H. der im Auftragsschreiben genannten Auftragssumme (ohne Umsatzsteuer) begrenzt.“

Der BGH ist der Auffassung, dass eine solche Regelung über die Bezugsgröße der Vertragsstrafe den Auftragnehmer nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen beeinträchtigt (BGH, Urteil vom 15. Februar 2024 – VII ZR 42/22 –, Rn 31). Er begründet seine Entscheidung maßgeblich wie folgt:

„Bei einem Einheitspreisvertrag, wie er hier geschlossen wurde, kann bei der gebotenen generalisierenden Betrachtungsweise die Anknüpfung der Vertragsstrafe an die vor Auftragsdurchführung vereinbarte (Netto-)Auftragssumme im Falle einer – aus unterschiedlichen Gründen (etwa durch Verringerung der tatsächlich ausgeführten gegenüber den bei Vertragsschluss zugrunde gelegten Mengen) nicht bloß theoretisch denkbaren – nachträglichen Absenkung des Auftragsvolumens dazu führen, dass die vom Auftragnehmer zu erbringende Strafzahlung die Grenze von 5 % seines Vergütungsanspruchs – unter Umständen erheblich – übersteigt. Die damit verbundene, den Auftragnehmer im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteiligende und damit zur Unwirksamkeit der Klausel führende Privilegierung des Auftraggebers wird innerhalb der Regelung nicht anderweit, etwa durch einen dem gegenüberstehenden Vorteil für den Auftragnehmer, ausgeglichen. Die Klausel enthält insbesondere auch keine Vorkehrungen (beispielsweise durch einen Vorbehalt oder in anderer geeigneter Weise), durch die der Gefahr einer Überschreitung der für die Vertragsstrafe maßgeblichen Grenze angemessen Rechnung getragen wird.“ (BGH, Urteil vom 15. Februar 2024 – VII ZR 42/22 –, Rn. 41 – 42, juris)

Wir empfehlen daher, die bisher verwendeten Regelungen zu Vertragsstrafen in Vertragsmustern zu überprüfen und erforderlichenfalls anzupassen.

Mietrecht

1. Gewerbemietvertrag und vereinbarter Mietzweck

Der Vermieter hat das Mietobjekt regelmäßig in einem für den vereinbarten Vertragszweck genehmigten bzw. genehmigungsfähigen Zustand an den Mieter zu übergeben, so das Kammergericht Berlin (KG, Urteil vom 23.03.2023, Az. 8 U 172/21).

Im konkreten Fall hatte der Vermieter Räume zum Betrieb einer Kindertagesstätte vermietet. Dem Mieter wurde die erforderliche Betriebserlaubnis aufgrund eines fehlenden Fluchtweges nicht erteilt. Für den Fall einer Betriebsaufnahme der Nutzung als Kindertagesstätte kündigte die Behörde eine sofortige Untersagungsverfügung an. Das Kammergericht bestätigte die dem Mieter deswegen zustehenden Mängelrechte und bejahte ein Minderungsrecht des Mieters um 100%, aufgrund der konkret drohenden Untersagungsverfügung.

Es gehört zu den Hauptpflichten des Vermieters, die Mietsache in einem für den vereinbarten Vertragszweck geeigneten und öffentlich-rechtlich ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben. Mängelrechte, insbesondere das gesetzliche Minderungsrecht, kann der Mieter berechtigterweise aber solange nicht für sich in Anspruch nehmen, wie ein Verstoß gegen öffentliches Recht zwar besteht, behördenseits aber geduldet oder zumindest nicht verfolgt wird. Erst wenn die Behörde tatsächlich eingreift oder ein solches Eingreifen konkret in Aussicht stellt, kann ein Minderungsrecht des Mieters entstehen.

2. Wohnraummietvertrag, Schönheitsreparatur- und Quotenabgeltungsklausel

Seit einer wegweisenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2015 gelten formularvertragliche Quotenabgeltungsklauseln in Bezug auf Schönheitsreparaturen in Wohnraummietverträgen allesamt als unwirksam.

In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass die Unwirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel im Mietvertrag nicht auch zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führt (BGH, Beschluss vom 30.01.2024, Az. VIII ZB 43/23). Bis zur BGH-Entscheidung von 2015 enthielten Wohnraummietverträge regelmäßig eine Klausel, wonach der Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit verpflichtet ist, kombiniert mit einer Quotenabgeltungsklausel zur anteiligen Kostentragung des Mieters für Renovierungsteilzeiträume. Mit der aktuellen Entscheidung betont der BGH, dass die – unwirksame – Quotenabgeltungsklausel zwar notwendigerweise auf der Schönheitsreparaturklausel aufbaut. Die Schönheitsreparaturklausel ist aber vollständig trennbar von der unwirksamen Quotenabgeltungsklausel und wird von deren Unwirksamkeit nicht infiziert. Der Mieter bleibt also weiterhin zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Öffentliches Bau- und Planungsrecht

1.

Die Stadt München überlegt derweil, inwieweit die bestehende Stellplatzsatzung modifiziert bzw. vollständig abgeschafft werden soll. Zu empfehlen ist in diesen Fällen, dass aktuelle Ablöseverträge unter den Vorbehalt einer Rückzahlung für den Fall gestellt werden, dass die Satzung innerhalb eines bestimmten Zeitraums aufgehoben wird. Wir halten Sie unterrichtet.

2.

Zudem hat die Stadt München im Herbst 2023 eine Novellierung der Baumschutzverordnung beschlossen, das formelle Verfahren zur Änderung der Verordnung soll voraussichtlich im April beginnen. Geplant sind u. a. die Ausdehnung der Baumschutzverordnung auf Bäume mit einem Stammumfang ab 60 cm (bisher 80 cm), gemessen in einer Höhe von 1 m über dem Erdboden sowie die Einbeziehung von Obstbäumen und größeren Klettergehölzen in den Regelungsumfang der Verordnung.

Im Hinblick hierauf sollte bei einer geplanten Neubebauung bereits jetzt geprüft werden, ob weitere Bäume unter diese Neuregelung fallen und dem geplanten Vorhaben entgegenstehen können. Vorsorglich weisen wir darauf hin, dass mit Ausnahme von Pflegeschnitten größere Rückschnitte und Fällungen auch bei bisher nicht unter die Baumschutzverordnung fallenden Bäumen und Gehölzen nur außerhalb der Schutzzeiten zulässig sind.

Zudem lässt sich derzeit noch nicht absehen, ob bei bereits genehmigten, aber noch nicht begonnenen Bauvorhaben nachträglich eine Fällerlaubnis für ggf. vorhandene Bäume ab einem Stammumfang von 60 cm – ggf. mit der Verpflichtung zur Ersatzpflanzung – eingeholt werden muss. 

Interessant ist zudem eine Entscheidung des BGH vom 11. Juni 2021 zum Rückschnittsrecht des Nachbarn bei über die Grenze ragenden Baumteilen. Danach ist ein aus dem Selbsthilferecht des § 910 Abs. 1 BGB resultierendes Rückschnittsrecht nicht bereits deshalb ausgeschlossen, weil durch die Beseitigung des Überhangs das Absterben des Baumes oder der Verlust seiner Standfestigkeit droht. Der BGH weist in dieser Entscheidung u.a. darauf hin, dass „das Selbsthilferecht aus § 910 Abs. 1 BGB im Ausgangspunkt ohne Einschränkungen besteht, wenn seine tatbestandlichen Voraussetzungen vorliegen. Beschränkt ist es allein dadurch, dass dem Eigentümer das Recht nach Abs. 2 nicht zusteht, wenn die Wurzeln oder Zweige die Benutzung seines Grundstücks nicht beeinträchtigen. Eine Verhältnismäßigkeits- oder Zumutbarkeitsprüfung, mit der der Ausschluss des Selbsthilferechts teilweise begründet wird (oben Rn. 19), ist gesetzlich nicht vorgesehen und widerspräche den Vorstellungen des Gesetzgebers. Dieser hat sich bewusst für eine einfache und allgemein verständliche Ausgestaltung des Selbsthilferechts entschieden, die eine rasche Erledigung etwaiger Zwistigkeiten zwischen den Nachbarn ermöglicht (vgl. Mugdan, Die gesamten Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Bd. III S. 593). Diesem Ziel liefe es zuwider, wenn der durch den Überhang beeinträchtigte Nachbar von dem Selbsthilferecht nur unter der Voraussetzung Gebrauch machen dürfte, dass das Abschneiden der Wurzeln oder Zweige die Standfestigkeit des Baumes nicht gefährdet noch aus sonstigen Gründen zum Absterben des Baumes führen kann, was sich in vielen Fällen nicht ohne Hinzuziehung eines sachverständigen oder zumindest sachkundigen Dritten beurteilen lassen wird.“ (BGH, Urteil vom 11. Juni 2021 – Az.: V ZR 234/19 –, Rn. 23 – 25, juris)

Unabhängig hiervon sind bei solchen Maßnahmen auch hier die naturschutzrechtlichen Beschränkungen des Rückschnitts, wie z. B. Schutzzeiten und geltende Regelungen in Baumschutzverordnungen u. a. zu beachten.

3.

In unserer Beratungspraxis lässt sich aktuell eine Verschärfung der behördlichen Anforderungen an die bauordnungsrechtliche Erschließung von (gefangenen) Hinterliegergrundstücken ohne direkte Straßenanbindung erkennen. Nach Art. 4 Abs. 2 Nr. 2 BayBO ist das Anliegen an eine öffentliche Straße dann nicht erforderlich, wenn das Baugrundstück über einen Privatweg begrenzter Länge (ca. 80 m) erschlossen wird und sich auf dem Baugrundstück nur Wohngebäude der Gebäudeklasse 1 bis 3 befinden. Bislang wurde es seitens der Baugenehmigungsbehörden dann als ausreichend erachtet, wenn für den Privatweg eine rechtliche Sicherheit in Form eines dinglichen Wegerechts zu Gunsten des Bauherrn vorgelegt wurde und gleichzeitig ggü. der Baugenehmigungsbehörde die Verpflichtung abgegeben wurde, dass diese Grunddienstbarkeit nur mit Zustimmung der Baugenehmigungsbehörde gelöscht oder verändert werden dürfe und diese Verpflichtung im Falle der Veräußerung des Grundstücks an den Rechtsnachfolger weitergegeben werde. Dies stand auch im Einklang mit der Rechtsprechung des 15. Senats des BayVGH (Urt. v. 30.10.2014 – Az.: 15 B 13.2028), der diese „Einfachsicherung“ als ausreichend angesehen hatte. Aufgrund einer jüngeren Entscheidung des 6. Senats des BayVGH (Beschl. v. 26.04.2022 – Az.: 6 ZB 21.3233) fordern aber mittlerweile immer mehr Genehmigungsbehörden, dass in jedem Fall eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten der Baugenehmigungsbehörde bestellt sein muss; eine Dienstbarkeit allein zu Gunsten des Bauherrn wird nicht mehr als ausreichend angesehen.

Insbesondere bei Grundstücken, die vor der Entscheidung des BayVGH aus dem Jahr 2022 erworben wurden, kann das Fehlen der Dienstbarkeit zu Gunsten der Baugenehmigungsbehörde problematisch werden, da eine solche vom Eigentümer des Vorderliegergrundstücks bewilligt werden müsste. Auch bei aktuellen Kaufentscheidungen sollte vertraglich in jeden Fall die Eintragung einer Dienstbarkeit zu Gunsten der Baugenehmigungsbehörde vorgesehen werden.  

Privates Baurecht, Architektenrecht

Der Bundesgerichtshof hat sich neuerlich mit der Frage der Rechtsfolgen der AGB-rechtlichen Unwirksamkeit einer Abnahmeklausel in einem Bauträgervertrag beschäftigt
(Baurecht 2024, 273).

1.

In jenem Fall wurde die Wohnanlage in den Jahren 2005 und 2006 durch den Bauträger erstellt. Alle Wohnungen konnte er noch im Jahre 2005 verkaufen. Für die „Übergabe/Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums“ beauftragte und bevollmächtigte jeder Käufer unwiderruflich den Verwalter. Beim Verwalter handelte es sich (vereinfacht gesagt) um eine Tochtergesellschaft des Bauträgers. Im Jahre 2005 rügte die WEG Planungs- und Ausführungsmängel. Diese wurden auf Grundlage einer Vereinbarung zwischen dem Bauträger, seinem Generalbauunternehmer und dem planenden Architekturbüro beseitigt. Weitere Mängel rügte die WEG im Jahre 2012. Bezüglich dieser Mängel kam es zum Abschluss eines Vergleichs zwischen dem Bauträger und der WEG, dieser wurde im Jahre 2013 abgewickelt. Auf einer Eigentümerversammlung vom 20.04.2014 wurde „die Unwirksamkeit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums festgestellt“. In der Folge wandten sich einzelne Eigentümer wie auch die Verwalterin der WEG mit Mängelrügen und der Forderung nach einer Abnahme an den Bauträger. Dieser stellte die Mängel in Abrede und berief sich auf Verjährung. Auf einer Eigentümerversammlung vom 27.11.2018 wurde beschlossen, dass die Ausübung der Nacherfüllungs- und Mängelansprüche der Wohnungseigentümer als Erwerber gegen die Beklagte am gemeinschaftlichen Eigentum auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übertragen wird. Am 02.06.2020 erhob die WEG Klage insbesondere auf Zahlung eines Kostenvorschusses zur Mangelbeseitigung. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, die Berufung der WEG blieb ebenfalls erfolglos. Auf Revision der WEG hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache im Umfang der Aufhebung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das zentrale Argument der Berufungsinstanz war, dass ein rechtsmissbräuchliches widersprüchliches Verhalten der WEG vorliegt, wenn diese in der Vergangenheit zweimal Mängelansprüche wegen Mängeln an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums geltend gemacht hat, die von dem in Anspruch genommenen Bauträger jeweils reguliert wurden, und sie sich später bei der klageweisen Geltendmachung weiterer Mängelansprüche gegenüber der vom Bauträger erhobenen Einrede der Verjährung auf das Fehlen einer wirksamen Abnahme des Gemeinschaftseigentums beruft.

Dass die Regelung zur Abnahme des Gemeinschaftseigentum in den Bauträgerverträgen unwirksam war, hat der BGH bereits im Jahre 2013 entschieden, in der Revisionsinstanz war dieser Punkt auch nicht mehr streitig.

Als unzutreffend erachtete der BGH aber die Annahme des Berufungsgerichts, im Rahmen der Verjährung sei eine Abnahme des Gemeinschaftseigentum spätestens im Jahre 2013 zu unterstellen mit der Folge, dass die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche bei Klageerhebung bereits verjährt gewesen seien, weil es der WEG wegen widersprüchlichen Verhaltens unter Berücksichtigung von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt sei, sich im Rahmen der Verjährung auf das Fehlen der Abnahme berufen zu dürfen. Hierin liege kein widersprüchliches Verhalten der WEG. Interessant an dem Urteil des BGH ist aber auch die Begründung, weshalb das Verfahren an die Vorinstanz zurückverwiesen wurde. Zum einen könne eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt sein, worüber der BGH aber keine Entscheidung treffen konnte, da das Berufungsgericht zu derartigen Abnahmen keine Feststellung getroffen hat. Zum anderen müsse auch der vom Bauträger vorgebrachte Einwand der Verwirkung überprüft werden, was dem BGH ebenfalls nicht möglich war, weil das Berufungsgericht auch zu dessen Voraussetzungen keine Feststellungen getroffen hat.

2.

In Rechtsprechung und Literatur ist streitig, wann ein Verbraucherbauvertrag im Sinne des § 650i BGB anzunehmen ist. Das Urteil vom 26.10.2023 (Baurecht 2024, 254) des BGH bringt erneut etwas Klarheit zu dieser Frage. In jenem Fall beauftragte der Beklagte die Klägerin (Bauunternehmen) mit der Ausführung von Rohbauarbeiten zur Errichtung eines neuen Bürogebäudes. Nach Fertigstellung der Arbeiten legte die Klägerin ihre Schlussrechnung vom 02.05.2018 vor, die vom Beklagten vollständig beglichen wurde. Im Jahre 2018 beauftragte der Beklagte die Klägerin sodann zu verschiedenen Zeitpunkten mit der Verlegung des Estrichs, mit der Ausführung von Trockenbauarbeiten, mit Zimmererarbeiten und mit Stundenlohnarbeiten hinsichtlich des Treppenhauses. Am 27.12.2018 stellte die Klägerin Schlussrechnungen betreffend die Estrichverlegung, die Trockenbauarbeiten und die Zimmerarbeiten. Am 28.04.2020 legte sie eine zusammenfassende Schlussrechnung über die Arbeiten samt den Stundenlohnarbeiten betreffend das Treppenhaus vor. Den von ihr als offen errechneten Schlussrechnungsbetrag machte die Klägerin mit der Klage geltend und zudem den Anspruch auf Stellung einer Bauhandwerkersicherheit gemäß § 650f BGB. Diesen Anspruch bestritt der Beklagte unter anderem mit dem Hinweis auf § 650f Abs. 6 BGB, wonach eine solche Bauhandwerkersicherheit nicht zu leisten ist, wenn der Auftraggeber ein Verbraucher ist und es sich um einen Verbraucherbauvertrag gemäß § 650i BGB handelt. Dieses Argument lehnte der BGH (wie auch schon die Vorinstanz) ab. Denn bei der Beurteilung, ob es sich um einen Verbraucherbauvertrag im Sinne von § 650i Abs. 1 BGB handelt, komme es nicht auf die Gesamtheit aller dem Unternehmer sukzessive im Verlauf der Bauarbeiten erteilten selbstständigen Aufträge an. Denn die Folgeaufträge seien jeweils selbstständig nach Abschluss der Rohbauarbeiten sukzessiv erteilt worden. Es komme daher nicht darauf an, ob die Verpflichtung aus dem Vertrag über die Rohbauarbeiten und aus den Folgeverträgen insgesamt ausreichen würde, um anzunehmen, dass sie den „Bau eines neuen Gebäudes“ umfassen, weil auf sie mehr als 80 % der insgesamt zu erwartenden Vergütung entfalle.

Mietrecht

Das gesetzliche Schriftformerfordernis ist in § 550 BGB geregelt:

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit.

Systematisch handelt es sich um eine Bestimmung für Wohnraummietverträge. In
§ 578 Abs. 1 BGB wird die Geltung des § 550 BGB auf Grundstücke, und in § 578 Abs. 2 BGB darüber hinaus auf Räume, die keine Wohnräume sind, insbesondere also Geschäftsräume, erweitert.

Die Intention der Regelung ist es, den Erwerber der vermieteten Immobilie zu schützen. Sind vertragliche Regelungen getroffen, welche nicht der Schriftform entsprechen und demzufolge für den Erwerber nicht erkennbar und prüfbar sind, so soll sich der Erwerber aus einer womöglich langen Vertragsbindung befreien können und den Mietvertrag ordentlich kündigen können, bei Geschäftsraummietverhältnissen spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals.

Die höchst umfangreiche Rechtsprechung zur gesetzlichen Schriftform hat zu fragwürdigen Entwicklungen geführt. Häufig werden Schriftformmängel zum Anlass genommen, um sich von einem Mietvertrag zu lösen, der einer Mietvertragspartei aus anderen Gründen unliebsam geworden ist. Der jüngeren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zufolge gelten die Konsequenzen eines Schriftformverstoßes auch für die ursprünglichen Mietvertragsparteien.

Dem Missbrauch der Schriftformregelung bei gewerblichen Mietverhältnissen soll nun durch eine Änderung im Rahmen des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes begegnet werden. Im Referentenentwurf vom 11.01.2024 heißt es:

[Noch offen: In § 578 Abs. 1 wird die Angabe „550,“ gestrichen.]

Wird dies Gesetz, bedeutet diese Streichung in der Konsequenz, dass die gesetzliche Schriftform gemäß § 550 BGB für Mietverhältnisse über Grundstücke und Geschäftsräume sowie sonstige Nichtwohnräume künftig nicht mehr gelten soll. Gewerbliche Mietverhältnisse können dann formfrei auch für lange Zeit fest vereinbart werden.

Dem Referentenentwurf zufolge bleibt ein Erwerber auch nach Streichung des Schriftformerfordernisses in Zukunft hinreichend geschützt. Es sei davon auszugehen, dass ein Großteil der Verträge weiterhin schriftlich oder in Textform abgefasst werde und ein Erwerber jedenfalls bei größeren Transaktionen eine Due Diligence-Prüfung durchführen werde.

In der Praxis steht, für den Fall eines künftigen Wegfalls des gesetzlichen Schriftformerfordernisses, zu erwarten, dass gewerbliche Mietverträge künftig verstärkt einem vertraglichen Schriftformerfordernis unterworfen werden. Solche vertraglichen Möglichkeiten eröffnen eine große Bandbreite an individuellen Gestaltungen, von der Frage des Geltungsumfangs bis hin zu möglichen unterschiedlichen Rechtsfolgen. Hinzu kommt die Möglichkeit formfreier Änderungen einer Schriftformvereinbarung. Die angestrebte gesetzliche Änderung könnte in Zukunft also neue Rechtsfragen aufwerfen und die Gerichte verstärkt mit der Prüfung von Schriftformvereinbarungen befassen.

Der vorgesehenen Übergangsregelung zufolge soll das Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB für vor dem Inkrafttreten der Neuregelung geschlossene Mietverträge ein Jahr weitergelten, nicht jedoch für danach geschlossene Mietverträge und für danach erfolgte Änderungen und Ergänzungen von Altverträgen. Soweit eine mögliche Kündigung gewerblicher Mietverhältnisse wegen Schriftformmängeln im Raum stehen sollte, sind die sich aus dem weiteren Gesetzgebungsverfahren und der Übergangsregelung ergebenden Fristen zu beachten.

Öffentliches Bau- und Planungsrecht

Änderungen der Bayerischen Bauordnung zur Erteilung von Abweichungen

Bekanntlich gilt seit Mitte des Jahres eine Änderung des für die Erteilung von Abweichungen – u. a. von den Abstandsflächenvorschriften – relevanten Art. 63 BayBO.

Die bisherige „Kann-Vorschrift“ ist nunmehr eine „Soll-Vorschrift“. Der neue Art. 63 Abs. 1 S. 2 BayBO nennt dabei beispielhaft, jedoch nicht abschließend vier Anwendungsfälle, bei denen Abweichungen zugelassen werden sollen:

1. Vorhaben, die der Weiternutzung bestehender Gebäude dienen,
2. Abweichungen von den Anforderungen des Art. 6, wenn ein rechtmäßig errichtetes Gebäude durch ein Gebäude höchstens gleicher Abmessung und Gestalt ersetzt wird,
3. Vorhaben zur Energieeinsparung und Nutzung erneuerbarer Energien,
4. Vorhaben zur Erprobung neuer Bau- und Wohnformen.

In der Gesetzesbegründung wird hierzu maßgeblich auf folgendes hingewiesen: „Art. 63 Abs. 1 S. 1 schreibt künftig vor, dass die Bauaufsichtsbehörden Abweichungen von Anforderungen dieses Gesetzes und auf Grund dieses Gesetzes erlassener Vorschriften zulassen sollen, wenn sie unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderung und unter Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belange mit den öffentlichen Belangen, insbesondere den Anforderungen des Art. 3 S. 1 vereinbar sind. Bei inhaltlich unveränderten tatbestandlichen Voraussetzungen wird der Ermessensspielraum der unteren Bauaufsichtsbehörden gegenüber der bisherigen „Kann-Vorschrift“ zugunsten der Antragsteller eingeschränkt. Die „Soll-Vorschrift“ des bisherigen Satzes 2, nach der Abweichungen von Art. 6 zugelassen werden sollten, wenn ein rechtmäßig errichtetes Gebäude durch ein Wohngebäude höchstens gleicher Abmessung und Gestalt ersetzt wird, wird um weitere Fallgruppen, in denen Abweichungen in Betracht kommen, ergänzt.“

Obwohl auf den ersten Blick Erleichterungen für die in der Praxis wichtigen Abweichungen von bauordnungsrechtlichen Vorschriften geschaffen werden, vertreten weiterhin einzelne Verwaltungsgerichte die Auffassung, dass nach wie vor eine Atypik erforderlich sei: BayVGH Urt. v. 23.5.2023 – 1 B 21.2139; BayVGH Beschl. v. 19.9.2023 – 15 CS 23.1208.

Ob mit der Änderung des Art. 63 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BayBO die Anforderungen an Abweichungen wegen Nichteinhaltung von Abstandsflächen deutlich erleichtert werden, bleibt offen, da auch weiterhin seitens der Genehmigungsbehörden die öffentlichen und insbesondere die nachbarlichen Interessen zu berücksichtigen sind.

Geplante Novellierung des BauGB 2024

Neben der für 2024 geplanten umfassenden Novellierung des BauGB, der BauNVO wie auch der TA Lärm liegt zwischenzeitlich der Gesetzentwurf zur Einführung einer befristeten Sonderregelung für den Wohnungsbau in Gestalt des § 246e BauGB in Gebieten mit einem nach § 201 BauGB angespannten Wohnungsmarkt vor. Danach kann in diesen Gebieten bis zum 31.12.2026 mit Zustimmung der Gemeinde von den Vorschriften des BauGB oder den aufgrund dieses Gesetzbuchs erlassenen Vorschriften in erforderlichem Umfang abgewichen werden, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:

1. der Errichtung eines Wohnzwecken dienenden Gebäudes mit mindestens sechs Wohnungen,
2. der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohn-zwecken dienenden Gebäudes, wenn hierdurch neue Wohnungen geschaffen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird, oder
3. der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohn-zwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung.

Abzuwarten bleibt, wann und ggf. mit welchen Änderungen diese Regelung in Kraft treten wird und welche praktische Relevanz dieser Vorschrift in zukünftigen Genehmigungsverfahren zukommen wird. Insoweit hat sich der Gesetzgeber dafür entschieden, dass zur Wahrung der kommunalen Planungshoheit – vergleichbar der Regelung in § 31 Abs. 3 BauGB – eine Zustimmung der Gemeinde und nicht nur ein – ersetzbares – Einvernehmen erforderlich ist. Diese Zustimmung kann nicht durch die Höhere Verwaltungsbehörde ersetzt werden. Sie gilt als erteilt, wenn die Gemeinde nicht binnen zwei Monaten die Zustimmung verweigert.

Der angedachte Erfolg dieser weitreichenden Regelung hängt ganz maßgeblich von der Haltung der betroffenen Gemeinden ab. Sofern diese an einem restriktiven Kurs in ihrem Gemeindegebiet festhalten, wird die Vorschrift keine wesentlichen Erfolge beim Wohnungsbau bringen.

Berechnung der Abstandsflächen von Giebelflächen in München, Art. 6 Abs. 5a S. 3 BayBO

In unserer aktuellen Beratungspraxis lässt sich derzeit eine neue Tendenz der Lokalbaukommission München in Hinblick auf die Berechnung der Abstandsflächen von Giebelflächen (die Höhe der Giebelflächen im Bereich des Dachs wird bei Dachneigung von mehr als 70 Grad voll, im Übrigen zu einem Drittel angerechnet, vgl. Art. 6 Abs. 5a S. 3 BayBO) bei z. B. abgeschnittenen Sattel- oder Mansarddächern feststellen.

Demnach darf die Drittel-Privilegierung der Giebelfläche nach Art. 6 Abs. 5a Satz 3 BayBO nur dann zur Anwendung kommen, wenn dieser Wandteil eine Giebelwand im Wortsinn darstellt und somit einen erkennbaren „Verjüngungseffekt“ nach oben aufweist. Wenn dieser Verjüngungseffekt, zB. aufgrund eines stark abgeschnittenen Satteldachs, nicht mehr vorhanden ist, weil der obere („abgeschnittene“) Teil der Giebelfläche fehlt, darf die Privilegierung nicht mehr zur Anwendung kommen und es sind auch insoweit die vollen Abstandsflächen einzuhalten. Es ist demnach immer zu prüfen, ob die Höhe der bestehenden trapezförmigen Giebelfläche mehr als die Hälfte der Höhe der fiktiven Dreiecksfläche eines gedachten (vollen) Satteldachgiebels beträgt. Bestätigt wird diese Sichtweise der Genehmigungsbehörde durch  die Entscheidung der 8. Kammer des Verwaltungsgerichts München vom 30.05.2022 (M 8 K 20.6692).

Mietrecht, Immobilienrecht

Auskunftsanspruch des Mieters zu baurechtlichen Genehmigungen

Der Vermieter von Gewerberaum ist auf Nachfrage verpflichtet, dem Mieter die für die mietvertragliche Nutzung vorausgesetzten baurechtlichen Genehmigungen (in Kopie) auszuhändigen. Im konkreten Fall wurde das Mietobjekt zum Betrieb einer Arztpraxis vermietet. Der Vermieter verpflichtete sich im Mietvertrag zur Erlangung einer entsprechenden Nutzungsänderungsgenehmigung, verweigerte dem Mieter später aber die Herausgabe einer Kopie der erteilten Genehmigung.

Das OLG Brandenburg bestätigte den Herausgabeanspruch des Mieters. Zwischen den Parteien eines Mietvertrags besteht eine besondere rechtliche Beziehung, so das Gericht. Deshalb hat jede Partei die andere über ihr bekannte Umstände aufzuklären, die für das Zustandekommen des Vertrags, seine ordnungsgemäße Durchführung und die Erreichung des Vertragszwecks von entscheidender Bedeutung sind. Für den Mieter war die Kenntnis darüber von entscheidender Bedeutung, ob und in welchem Umfang eine baurechtliche Genehmigung für seine mietvertragliche Nutzung besteht. Dem Gericht zufolge war auch kein entgegenstehendes Interesse des Vermieters erkennbar.

(OLG Brandenburg, Beschluss vom 12.06.2023, Az. 3 W 23/23)

WEG-Aufteilung bei rechtmäßigem Überbau einer Tiefgarage

Dem Bundesgerichtshof lag ein Fall zur Entscheidung vor, in dem die Tiefgarage eines nach WEG aufzuteilenden Gebäudes in das Nachbargrundstück hinein überbaut war. Auf dem Nachbargrundstück war auf den überbauten Teilen der Tiefgarage ein aufstehendes Gebäude errichtet, welches notwendigerweise Verbindungen zum Tiefgaragenkörper aufweist.

Dem BGH zufolge stehen diese Verbindungen des Tiefgaragenkörpers mit dem aufstehenden Gebäude auf dem Nachbargrundstück einer Einordnung der Tiefgarage als einheitliches Gebäude nicht entgegen. Wenn die Tiefgarage als Ganzes über eine Zufahrt vom Stammgrundstück aus erreichbar ist und die Verbindungen zu den aufstehenden Gebäuden primär deren Standsicherheit dienen, dann ist die Tiefgarage bei funktionaler und wirtschaftlicher Betrachtung als eigenständige Einheit und als einheitliches Gebäude anzusehen, so der BGH. Beim rechtmäßigen Überbau ändert sich die eigentumsrechtliche Zuordnung nicht dadurch, dass auf den überbauten Teilen der Tiefgarage Gebäudeteile des Nachbargrundstücks errichtet sind. Dementsprechend steht der Überbau der Tiefgarage in das Nachbargrundstück hinein einer WEG-Aufteilung nicht entgegen.

(BGH, Beschluss vom 15.06.2023, Az. V ZB 12/22)

Modernisierung der GbR ab 01.01.2024

Ab 01.01.2024 gelten neue gesetzliche Regelungen für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Die Neuregelungen sind enthalten im Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) und führen zu Änderungen in einer Vielzahl von Einzelgesetzen.

Künftig wird unterschieden zwischen der nichtrechtsfähigen GbR und der rechtsfähigen, unternehmerisch tätigen GbR. Eine GbR kann zukünftig in das neue Gesellschaftsregister eingetragen werden und trägt dann den Rechtsformzusatz „eGbR“. Es besteht grundsätzlich keine Eintragungspflicht.

Wenn die GbR aber über Immobilieneigentum verfügt und ab 01.01.2024 hieran rechtliche Veränderungen vornehmen will, die im Grundbuch einzutragen sind, besteht ein faktischer Zwang zur Registereintragung. Der Erwerb und die Veräußerung von Grundstücken wie auch die Verfügung über Grundstücksrechte setzen dann die Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister voraus.

Privates Bau- und Architektenrecht

Wann wird gemäß MaBV die (letzte) Rate für die vollständige Fertigstellung fällig?

Zu der Frage, wann die Fälligkeit der Fertigstellungsrate gemäß § 3 Abs. 2 MaBV fällig wird, besteht zum Ende eines Bauvorhabens zwischen dem Bauträger und dem Käufer häufig Streit. Auch die Rechtsprechung ist uneinheitlich. 

Nach einer weit verbreiteten Ansicht ist eine vollständige Fertigstellung erst gegeben, wenn sogenannte Protokollmängel vollständig beseitigt sind. Das sind Mängel, die bei der Abnahme festgestellt werden. Auf die Beseitigung anderer, erst nach Abnahme aufgetretener bzw. entdeckter Mängel, komme es hingegen nicht an, noch nicht einmal dann, wenn sie wesentlich sind (so z.B. OLG Hamm, Urteil vom 03.07.2007, Az. 21 U 14/07). 

Nach anderer Ansicht sei die vollständige Fertigstellung mit der Abnahmereife gleichzusetzen, jedenfalls gehe sie nicht darüber hinaus (so z.B. OLG Schleswig, Urteil vom 02.10.2019, Az.: 12 U 10/18). Für diese Rechtsauffassung spricht, dass der Gesetzgeber im Zuge der Baurechtsreform davon ausgegangen ist, dass der Begriff der vollständigen Fertigstellung in der im MaBV nur voraussetzt, dass alle Leistungen erbracht und alle wesentlichen Mängel behoben sind (BT-Drucks 18/8486, Seite 49). Für diese Rechtsauffassung sprechen auch zwei weitere Argumente: Zum einen erscheint es unbillig, wenn der Käufer wegen eines noch verbliebenen geringfügigen Mangels, dessen Beseitigung gegebenenfalls nur 100,00 € an Aufwand nach sich zieht, die vollständige Rate (die häufig einen sechsstelligen Betrag ausmacht) zurückhalten könnte. Zum anderen ist der Käufer bei Fälligkeit der Rate nicht rechtlos gestellt, ihm steht hinsichtlich eines oder mehrerer noch verbliebener (nicht wesentlicher) Mängel ein entsprechendes Zurückbehaltungsrecht (regelmäßig in zweifacher Höhe der voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten) zu. 

Nachschussklagen von Architekten, Ingenieuren

Die Frage, ob die bis zur HOAI 2013, dort § 7, geregelten Mindest- und Höchstsätze verbindlich sind, hat für Planerverträge, die ab dem 01.01.2021 geschlossen wurden, an Relevanz verloren. Denn nach der HOAI 2021 sind Honorare zwischen den Parteien grundsätzlich frei vereinbar. Weiterhin von Bedeutung ist diese Frage jedoch für Verträge, für welche die HOAI 2013 oder die HOAI in den früheren Fassungen gilt. 

Nach Erlass des Urteils des EuGH vom 18.01.2022 (Baurecht 2022, 527) hat der Bundesgerichtshof in zwei Urteilen vom 02.06.2022 (Baurecht 2022, 1515) und vom 03.11.2022 (Baurecht 2023, 255) zunächst für die HOAI 2013 und dann für die HOAI 1996 (in der Fassung 2002) entschieden, dass eine Unverbindlichkeit der Mindestsätze und die Wirksamkeit einer die Mindestsätze unterschreitenden Honorarvereinbarung im Verhältnis zwischen Privatpersonen nicht mit einer richtlinienkonformen Auslegung der sogenannten Dienstleistungsrichtlinie des europäischen Parlaments und des Rates vom 12.12.2006 über Dienstleistungen im Binnenmarkt begründet werden kann. Umgekehrt heißt dies: Eine zwischen Privatpersonen unterhalb der verbindlichen Mindestsätze getroffene Honorarvereinbarung für Architekten- und Ingenieurleistungen ist unwirksam, die Höhe des Honorars bestimmt sich in diesen Fällen weiterhin nach den Mindestsätzen.

Anspruch auf Bauhandwerkersicherheit auch nach Kündigung des Vertrages 

Nicht selten kommt es vor, dass ein Bauhandwerker von seinem Bauherrn während des laufenden Vertrages eine Bauhandwerkersicherung gemäß § 650f BGB verlangt, der Auftraggeber die ihm hierzu gesetzte angemessene Frist verstreichen lässt und der Bauhandwerker daraufhin den Vertrag gemäß § 650f Abs. 5 BGB kündigt. Daran schließt sich die Frage an, ob der Bauhandwerker trotz der Vertragskündigung weiterhin Anspruch hat auf eine Bauhandwerkersicherung. Diese Frage ist mit einem klaren Ja zu beantworten, da das Gesetz bezweckt, dass dem Unternehmer so lange ein Sicherungsinstrument zur Verfügung steht, wie sein Sicherungsinteresse fortbesteht, d. h. solange sein Vergütungsanspruch nicht vollständig befriedigt (oder rechtskräftig als unbegründet abgewiesen) ist. Nur ausnahmsweise kann das Sicherungsverlangen eines Unternehmers unter Berücksichtigung des § 242 BGB aus dem Gesichtspunkt des Tuen und Glaubens dann entfallen, wenn es sich als rechtsmissbräuchlich herausstellt. In der Praxis wird eine solche Rechtsmissbräuchlichkeit aber schwer nachzuweisen sein, zumal dem Sicherungsverlangen des Unternehmers auch andere Motive als die bloße Erlangung einer Sicherheit zugrunde liegen dürfen (OLG Naumburg, Baurecht 2023, 233) unter Verweis auf BGH Baurecht 2018, 526. 

Vorsicht bei Kündigungserklärungen per E-Mail 

Sowohl bei BGB-Bauverträgen als auch bei Bauverträgen, auf die die VOB/B vereinbarungsgemäß Anwendung zu finden hat, die ab dem 01.01.2018 abgeschlossen wurden, bedarf die Kündigung des Vertrages der Schriftform, eine Kündigung per E-Mail ist nicht wirksam. Einen entsprechenden Fall hatte das OLG München zu entscheiden (Baurecht 2023, 238). In jenem Fall wurde ein Bauvertrag nach dem 01.01.2018 abgeschlossen, der Auftraggeber kündigte diesen Vertrag vorzeitig per E-Mail. Das OLG München stellte fest, dass eine solche Kündigung unwirksam ist. Dies aus folgendem Grund: Gemäß § 8 Abs. 6 VOB/B ist die Kündigung schriftlich zu erklären. Gemäß § 126 Abs. 1 BGB ist in den Fällen, in denen durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben ist, die Urkunde vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens zu unterzeichnen. Bei der VOB/B handelt es sich allerdings nicht um ein Gesetz, sondern um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Insoweit stellt § 8 Abs. 6 VOB/B keine gesetzliche Formvorgabe dar. Diese Tatsache führte nach altem Recht, also vor Inkrafttreten des § 650h BGB, dazu, dass § 127 Abs. 2 BGB anwendbar war, wonach zu Wahrung der durch Rechtsgeschäft bestimmten schriftlichen Form auch die telekommunikative Übermittlung, als auch die Übermittlung per E-Mail genügte. 

Für ab dem 01.01.2018 abgeschlossene Bauverträge enthält aber der seinerzeit neu eingeführte § 650h BGB eine entsprechende gesetzliche Regelung, wonach die Kündigung des Bauvertrages der Schriftform bedarf. Damit ist zwingend die Schriftform des § 126 Abs. 1 BGB einzuhalten. Eine Kündigung per E-Mail ist deshalb unwirksam, selbst eine E-Mail mit angehängter PDF-Datei stellt keine wirksame Willenserklärung (Kündigung) dar.

Mietrecht 

Fälligkeit der Miete beim gewerblichen Mietvertrag 

Damit der Mieter eines gewerblichen, umsatzsteuerpflichtigen Mietverhältnisses gegenüber dem Finanzamt den Vorsteuerabzug geltend machen kann, benötigt er regelmäßig eine zum Vorsteuerabzug berechtigende Rechnung. Wenn aber der Mietvertrag den Anforderungen für die Rechnungslegung nach Umsatzsteuergesetz nicht entspricht und der Vermieter dem Mieter keine Rechnung im Sinn von § 14 Abs. 2 Nr. 1 UstG ausstellt, ist dies für die Fälligkeit der Mietzahlung unerheblich. Die im Mietvertrag getroffene Fälligkeitsregelung gilt ungeachtet einer ausstehenden Rechnungsstellung. Die Rechnungsvorlage ist lediglich eine Nebenpflicht des Vermieters, stellt aber keine Voraussetzung für die Fälligkeit der Miete dar (OLG Brandenburg, Urteil vom 14.03.2023, Az. 3 U 16/22). 

Die Fälligkeitszeitpunkte der Mietzahlungen gehören zu den wesentlichen Vertragsbedingungen. Eine Abänderung der vereinbarten Zahlungstermine bedarf der Schriftform im Sinn von § 550 BGB in Form eines schriftlichen Nachtrags zum Mietvertrag. Treffen die Vertragsparteien anstatt dessen eine formlose Vereinbarung über die Verschiebung der Zahlungstermine, ist die gesetzliche Schriftform nicht mehr gewahrt. An die Stelle einer ursprünglich vereinbarten Festmietzeit tritt dann die ordentliche Kündbarkeit des Mietverhältnisses (OLG Hamburg, Beschluss vom 24.01.2023, Az. 4 U 141/22). 

Optionsrecht und Fristversäumung 

Ein im gewerblichen Mietvertrag enthaltenes Optionsrecht auf Verlängerung der Festmietzeit erlischt nach Ablauf der vereinbarten Optionsausübungsfrist endgültig und kann nicht wieder aufleben. Die mieterseitige Erklärung der Optionsausübung ist eine einseitige Gestaltungserklärung und als solche nicht formbedürftig im Sinn von § 550 BGB. Wenn aber der Mieter die Optionserklärung nach Fristablauf und damit verspätet abgibt und wenn der Vermieter diese Optionsausübung dann bestätigt, handelt es sich um einen Nachtrag zum Mietvertrag. Ein solcher Nachtrag zum Mietvertrag bedarf der gesetzlichen Schriftform, § 550 BGB. Die Nichteinhaltung der Schriftform führt zur Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit, verbunden mit der Möglichkeit der ordentlichen Kündigung (OLG Hamburg, Beschluss vom 18.08.2022, Az. 4 W 44/22).

Öffentliches Baurecht

Verpflichtung zur Errichtung von Solaranlagen 

Der Bayerische Landtag hat am 13.12.2022 die Novelle des Klimaschutzgesetzes (BayKlimaG) verabschiedet. So wird in die Bayerische Bauordnung ein neuer Art 44 a BayBO eingeführt. 

In seinem Abs. 2 werden die Eigentümer von Nichtwohngebäuden, deren Antrag auf Baugenehmigung oder deren vollständige Bauvorlagen ab dem 1. Januar 2023 für Gebäude, die ausschließlich gewerblicher oder industrieller Nutzung zu dienen bestimmt sind, oder ab dem 1. Juli 2023 für sonstige Nichtwohngebäude eingehen, verpflichtet sicherzustellen, dass Anlagen in angemessener Auslegung zur Erzeugung von Strom aus solarer Strahlungsenergie auf den hierfür geeigneten Dachflächen errichtet und betrieben werden. Vergleichbare Pflichten gelten auch bei vollständiger Erneuerung der Dachhaut ab dem 01.01.2025. Ausnahmen gelten für Gebäude mit einer Dachfläche bis zu 50 qm. 

Für Wohngebäude gelten ähnliche Regelungen für Vorhaben, deren Antrag auf Baugenehmigung oder deren vollständige Bauvorlagen ab dem 1. Januar 2025 eingehen. Ausnahmen sollen gelten u. a. bei entgegenstehenden städtebaulichen Satzungen oder soweit dies im Einzelfall technisch unmöglich oder wegen besonderer Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde. Eine unzumutbare Härte kann mit dem Nachweis glaubhaft gemacht werden, dass die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer nicht erwirtschaftet werden können. 

Sektorale Bebauungspläne

Wie bereits berichtet haben die Kommunen nunmehr – zunächst befristet – das Recht erhalten, über sektorale Bebauungspläne zur Wohnraumversorgung (§ 9 Abs. 2d BauGB) ua. Flächen im Bereich von § 34 BauGB festzusetzen, auf denen ausschließlich Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen der Vorhabenträger sich verpflichtet, die geltenden Förderbedingungen einzuhalten. Die Stadt München hat von diesem Instrument seit Inkrafttreten dieser Regelung bereits mehrfach Gebrauch gemacht. Zuletzt hat der Planungsausschuss des Stadtrats München Anfang Dezember beschlossen, an der Rosenheimer Straße zwischen Franziskanerstraße, Gallmayerstraße und Schleibingerstraße einen solchen sektoralen Bebauungsplan aufzustellen. Bei der Prüfung von Grundstücksankäufen bei nach § 34 BauGB zu beurteilenden Flächen sind somit zukünftig nicht nur – soweit einschlägig – Bindungen durch Erhaltungssatzungen und daraus resultierende Vorkaufsrechte im Blick zu behalten, sondern auch die Risiken und finanziellen Auswirkungen zu berücksichtigen, die sich aus der möglichen Aufstellung von sektoralen Bebauungsplänen ergeben. Diese Risiken sollten in Grundstückskaufverträgen entsprechend der Risikoeinschätzung eines solchen Bebauungsplanes abgebildet werden. 

Inkrafttreten des Umwandlungsverbots in Bayern 

Bekanntermaßen hat die Bayerische Staatsregierung in der Ministerratssitzung am 27.9.2022 den Weg für die Einführung des sogenannten Umwandlungsverbotes freigemacht. Das Umwandlungsverbot nach § 250 Baugesetzbuch sieht die Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt vor. Ziel ist es, ein ausreichendes Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen zu erhalten. Das Bauministerium erarbeitet derzeit einen entsprechenden Verordnungsentwurf, welcher bis Anfang kommenden Jahres vorliegen soll. Anschließend wird eine Anhörung der bayerischen Städte und Gemeinden sowie eine Verbändeanhörung erfolgen. Mit einem Inkrafttreten der Verordnung ist daher im Laufe des kommenden Jahres zu rechnen. 

Neuerscheinung des Ratgebers „Vom Bauleitplan zur Baugenehmigung“ 

Das vom Kollegen Prof. Hauth herausgegebene Werk „Vom Bauleitplan zur Baugenehmigung“ ist nunmehr in der neu überarbeiteten 14. Auflage verfügbar. In diesem Leitfaden zum öffentlichen Baurecht wurden die jüngst erfolgten Rechtsänderungen – insbesondere des BauGB – sowie hierzu ergangene aktuelle Rechtsprechung eingearbeitet. Das Werk ist unter www.dtv.de bestellbar.

Öffentliches Baurecht

Neue Auflage des Praxiskommentars BauGB/BauNVO 

Wir freuen uns, mitteilen zu können, dass jetzt die 4. Auflage des Praxiskommentars BauGB/ BauNVO erhältlich ist, an welchem wir als Her-ausgeber und Autoren mitgewirkt haben. Der Praxiskommentar ist https://www.beck-shop.de bestellbar. Dieser aktuelle Praxiskommentar berücksichtigt sämtliche Änderungen, die im Zuge der letzten BauGB-Novellierung (Baulandmobili-sierungsgesetz) beschlossen wurden. Behandelt werden darin alle wichtigen neuen Themen, wie etwa die Erweiterung des Vorkaufsrechtes, der sektorale Bebauungsplan oder aber auch die Thematik des Aufteilungsverbotes des § 250 BauGB. Natürlich wurde auch die gesamte Rechtsprechung durch die Autoren nachgezogen. Allen Praktikern steht somit eine wertvolle aktuelle Arbeitshilfe zur Verfügung. 

In dieser Hinsicht wurde jetzt von Seiten der Staatsregierung eine Verordnung auf den Weg gebracht, in welcher Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt in Bayern bestimmt werden. Diese Verordnung gem. § 201a BauGB soll nach der Sommerpause vom Kabinett beschlossen und anschließend in Kraft treten. Die-se Verordnung ist Voraussetzung u.a. dafür, dass nunmehr größerer Freiheiten bei der Erteilung von Befreiungen gem. § 31 Abs. 3 BauGB für Wohnbauvorhaben bestehen. Es kommt also nicht mehr darauf an, ob die Grundzüge der Planung noch gewahrt sind. Viele Genehmigungs-behörden können nun im Einvernehmen mit den Gemeinden großzügigere Baurechte zulassen, ohne dass in einem langwierigen Planungsverfahren Wohnbaurechte erst neu geschaffen werden. Speziell für München bedeutet dies, dass, sollten entsprechende Befreiungen für Wohnbaurechte erteilt werden, diese voraussichtlich unter den Vorbehalt der anteiligen Herstellung von Förder-wohnungen (derzeit 40 %) gestellt werden. 

Mit Spannung erwartet wird die zweite wichtige Verordnung der Staatsregierung gem. § 250 Abs. 1 S. 3 BauGB, die Voraussetzung für einen Genehmigungsvorbehalt von Aufteilungen von bestehenden Wohngebäuden auch außerhalb von Erhaltungssatzungsgebieten ist. Denn damit dürfte die Aufteilung von Bestandswohngebäuden wohl weitgehend zum Erliegen kommen. 

Rechtsprechung: Stellplatzablöse 

Auf folgende interessante Gerichtsentscheidung ist hinweisen, die sich mit der Wirkung einer Stellplatzablöse befasst. Das Bundesverwaltungsgericht (Beschluss vom 25.08.2021, Az. 4 B 3.21) hat in einer kürzlich ergangenen Entscheidung festgestellt, dass sich eine Gemeinde bei abgelösten Stellplätzen im Falle einer Nutzungsänderung oder bei einem Neubau nicht vorbehalten kann, ob diese abgelösten Stellplätze bei einem späteren Bauvorhaben angerechnet werden oder nicht. Dies gilt auch, wenn es hierzu einen Vertrag gibt. Das Gericht kommt zum Ergebnis, dass eine Stellplatzablöse nicht vorhabenbezogen, sondern grundstücksbezogen zu sehen ist. Insoweit bleiben die Rechts-wirkungen einer Ablöse auch bei einer späteren Nutzungsänderung, bei einem Eigentümerwechsel oder einem späteren Untergang der Anlage, d.h. bei einem Neubau, erhalten. Somit können entsprechend abgelöste Stellplätze zu einem späteren Zeitpunkt unabhängig von einem Stell-platzablösevertrag, den das Gericht insoweit als unwirksam ansah, in Ansatz gebracht werden. Innerhalb der Verjährungsfrist dürfte damit auch eine entsprechende Rückforderung von „zuviel“ abgelösten Stellplätzen gerechtfertigt sein, da das Gericht von der Unwirksamkeit des Vertrages ausgeht und somit von ohne Rechtsgrund erbrachten Leistungen.

Privates Bau- und Architektenrecht 

Mindestsatzregelung in § 7 HOAI 2013 (wohl) weiterhin wirksam 

Gemäß Urteil des EuGH vom 04.07.2019 (Baurecht 2019, 1624) war die Festsetzung von Mindest- und Höchstsätzen in der HOAI, Fassung 2013 mit der Dienstleistungsrichtlinie nicht vereinbar. Hierauf ergingen diverse kontroverse Urteile von Oberlandesgerichten zur Frage, ob die Entscheidung des EuGH auf laufende inländische Vertragsverhältnisse zwischen privaten Subjekten anzuwenden ist, die vor dem Urteil begründet wurden. Im Zuge eines Verfahrens vor dem VII. Senat des BGH hatte das Gericht die Frage zu klären, ob der Mindestpreischarakter trotz der Entscheidung des EuGH weiterhin für laufende Verträge gilt oder aber eine unter-halb des Mindestsatzes liegende Pauschalhonorarvereinbarung wirksam ist und die Aufstockungsklage des Planers folglich erfolglos wäre und stellte an den EuGH ein Vorabentscheidungsersuchen u.a. zur Frage, ob die Entscheidung des EuGH auch im Rahmen eines laufen-den Gerichtsverfahrens zwischen Privatpersonen eine unmittelbare Wirkung derart entfaltet, dass die einer Richtlinie entgegenstehenden nationalen Regelung in § 7 HOAI 2013 nicht mehr anzuwenden sind. 

Mit Urteil vom 18.01.2022 hat der EuGH entschieden, dass weder das Unionsrecht in Form der Dienstleistungsrichtlinie noch das frühere Urteil im Vertragsverletzungsverfahren gegen die BRD einer weiteren Anwendung der Mindestsätze der HOAI 2013 in Streitigkeiten zwischen Privaten entgegenstehen. Konkret führte der EuGH im vorgenannten Urteil aus: 

• Eine Bestimmung einer Richtlinie, selbst wenn sie klar, genau und unbedingt ist, gestattet es dem nationalen Gericht nicht, eine dieser Bestimmung entgegenstehende Bestimmung seines inner-staatlichen Rechts auszuschließen, wenn aufgrund dessen einer Privatperson eine zusätzliche Verpflichtung auferlegt würde. 
• Daraus folgt, dass ein nationales Gericht nicht allein aufgrund des Unionsrechts verpflichtet ist, eine Bestimmung seines nationalen Rechts, die mit einer Bestimmung des Unionsrechts in Widerspruch steht, unangewendet zu lassen, wenn die zuletzt genannte Bestimmung keine unmittelbare Wirkung hat. 
• Das vorlegende Gericht (BGH, Anmerkung des Unterzeichners) ist daher nicht allein aufgrund des Unionsrechts verpflichtet, § 7 HOAI unangewendet zu lassen, auch wenn diese Regelung gegen Art. 15 Abs. 1, Abs. 2, Buchst. g und Abs. 3 der Richtlinie 2006/123 verstößt. 

Im Ergebnis hat also der EuGH der deutschen Gerichtsbarkeit die Entscheidung überlassen, ob sie die verbindliche Mindestsatzregelung weiter-hin angewendet. 

Mündlicher Bedenkenhinweis ausreichend? 

Gemäß § 4 Abs. 3 VOB/B hat der Auftragnehmer Bedenken gegen die vorgesehene Art der Aus-führung etc. schriftlich mitzuteilen. In seinem Urteil vom 29.07.2021 (Baurecht 2022, 652) stellte das OLG Brandenburg allerdings klar, dass ein mündlicher Bedenkenhinweis keines-falls unerheblich ist. Vielmehr reiche ein mündlicher Hinweis aus, wenn dieser eindeutig, inhaltlich klar, vollständig und erschöpfend ist. Das bedeutet, dass der Auftragnehmer die nachteiligen Folgen und die sich daraus ergebenen Ge-fahren der unzureichenden Vorgaben konkret darzulegen hat, damit dem Auftraggeber die Tragweite der Nichtbefolgung hinreichend verdeutlicht wird. Erfüllt der Bedenkenhinweis diese Voraussetzung, reicht entgegen dem Wortlaut des § 4 Abs. 3 VOB/B auch ein mündlicher Hin-weis aus.

Wann liegt ein Bauvertrag gemäß § 650 a BGB und wann ein Verbraucherbauvertrag gemäß § 650 i BGB vor? 

Die Unterscheidung zwischen einem Bauvertrag und einem Verbraucherbauvertrag ist von wesentlicher Bedeutung, da bei einem Verbraucherbauvertrag an den Auftragnehmer höhere Anforderungen gestellt werden, so z.B. die Pflicht zur Vorlage einer Baubeschreibung gemäß § 650 j BGB, dem Verbraucher ein Widerrufsrecht gemäß § 650 l BGB zusteht, Sonder-regelungen betreffend Abschlagszahlungen gemäß § 650 m BGB bestehen etc. 

Nach der wohl herrschenden Meinung, so auch das Urteil des Kammergerichts Berlin vom 16.11.2021 (Baurecht 2022, 656), liegt ein Verbraucherbauvertrag gemäß § 650 i BGB im Falle von erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude nur vor, wenn das Vertragsvolumen dem eines Vertrags über die Er-richtung eines Neubaus gleichkommt sowie, wenn der Verbraucher grundsätzlich mit sämtlichen der von ihm geplanten Baumaßnahmen nur einen einzigen Unternehmer beauftragt hat. 

Umbaumaßnahmen an einem Bestandsgebäude können erst dann als „erheblich“ angesehen werden, wenn sie in ihrem Umfang einem Neu-bau gleichkommen und somit mehrere Gewerke umfassen. Auf jeden Fall müsse der Verbraucher alle Gewerke, die er im Rahmen seines Vorhabens beauftragen will, an einen Unternehmer übertragen, denn im gleichgestellten Fall eines Vertrags über den Bau eines neuen Gebäudes wäre dies ebenso. 

Demgegenüber hat das OLG Hamm mit Urteil vom 27.04.2021 (Baurecht 2022, 485) im Zusammenhang mit einem Neubau eines Gebäudes eine andere Auffassung vertreten. Nach seiner, dem Urteil des Kammergerichts widersprechen-den Rechtsauffassung, liegt beim Neubau eines Gebäudes auch dann ein Verbrauchervertrag vor, wenn der Verbraucher das Bauvorhaben in mehrere Bauverträge aufspaltet, die er mit mehreren Unternehmern isoliert abschließt, sofern die Beauftragung zeitgleich oder in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Erstellung eines neuen Gebäudes erfolgt, die Erstellung eines neuen Gebäudes für den Unternehmer ersichtlich ist und die Gewerke zum Bau des neuen Gebäudes selbst beitragen. 

Eine klärende Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu dieser streitigen Frage steht noch aus.

Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht 

Mietvertrag und gesetzliche Schriftform 

Die gesetzliche Schriftform, § 550 BGB, ist immer wieder Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen. Insbesondere bei Anlagen und Nachträgen zum Mietvertrag ist auf die Einhaltung des Schriftformerfordernisses zu achten, wenn eine vereinbarte Festmietzeit von über einem Jahr wirksam gelten soll. 

Das OLG Brandenburg hat eine Verletzung der gesetzlichen Schriftform festgestellt, wenn der Mietvertrag hinsichtlich der Ausstattung des Mietobjekts auf eine Anlage verweist, aus dieser Anlage eine hinreichende Beschreibung der Ausstattung aber nicht erkennbar ist. Die vereinbarte Festmietzeit war aufgrund des Schriftformverstoßes unwirksam, das gewerbliche Mietverhältnis war deshalb jederzeit ordentlich kündbar. Die streitgegenständliche Kündigung ist wirksam erfolgt (OLG Brandenburg, Urteil vom 10.01.2022, Az. 3 U 110/20). 

In einem Fall vor dem LG Köln umfasste der ursprüngliche Mietvertrag diverse Anlagen, unter anderem Lagepläne zur näheren Bezeichnung des Mietgegenstands. In einem späteren Nachtrag vereinbarten die Parteien, dass dieser Nachtrag alle bisherigen Regelungen und Vereinbarungen über die vermieteten Flächen ersetzen soll. Lagepläne wurden mit diesem Nachtrag nicht verbunden. Das Gericht erkannte auf eine Verletzung der gesetzlichen Schriftform, weil alle bisherigen Regelungen aufgehoben waren, dies galt auch für die ursprünglichen Anlagen. Dies führte zur Unwirksamkeit der vereinbarten Festmietzeit. Die erklärte ordentliche Kündigung ist demzufolge wirksam erfolgt (LG Köln, Urteil vom 23.12.2021, Az. 27 O 189/20). 

WEG-Beschluss und öffentliches Recht 

Ein Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, der im Widerspruch zu bauordnungsrechtlichen Vorschriften steht, kann nichtig sein, so der Bundesgerichtshof. Im konkreten Fall beschloss die WEG-Versammlung die Duldung des regelmäßigen Haltens von Lieferfahrzeugen in der Feuerwehrzufahrt auf dem WEG-Grundstück. Dem BGH zufolge kommt es auf den Schutzzweck der verletzten Rechtsvorschrift an, ob ein Beschluss nur anfechtbar oder eben nichtig ist. Wenn – wie hier – die verletzte Norm gerade dem Schutz der Wohnungs-eigentümer dient (Brandschutz, Gefahrenabwehr), ist der Beschluss nach Überzeugung des BGH nichtig. Für eine bloße Anfechtbarkeit des Beschlusses sieht der BGH keinen Raum (BGH, Urteil vom 28.01.2022, Az. V ZR 106/21).